כרמ"ן

כרמ"ן (ראשי תיבות: כרטסת מחירי נדל"ן) היא מערכת מידע שמופעלת ברשות המסים בישראל לתיעוד ועיבוד נתוני עסקאות במקרקעין משנת 1989. המערכת משמשת את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגורמים ממשלתיים נוספים, בין היתר בחישוב מדדים. המערכת נפתחה לעיון הציבור לאחר הגשת עתירה נגד המדינה במאי 2009.

מאפייני המערכת

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) חובה לדווח לרשות המיסים על כל עסקת מכר מקרקעין בישראל בתוך 50 יום ממועד החתימה על החוזה, לשם חישוב מס שבח מקרקעין החל על עסקה זו. הדיווח נעשה באמצעות "טופס מש"ח", שאליו מצורף העתק החוזה. לאחר ההגשה מוזנים על ידי פקיד הפרטים שבטופס אל מערכת כרמ"ן. פרטים אלה כוללים:

1. זהות המקרקעין (גוש, חלקה, תת-חלקה, כתובת)
2. זהות הצדדים לעסקה (מספר זהות, שם)
3. נתוני הנכס (שטח קרקע, שטח בנוי, שנת בניה, קומה, מספר קומות בבניין, סוג הנכס, השימוש בנכס, הצמדות)
4. פרטי העסקה (תאריך העסקה, מחיר מוצהר, מחיר מוערך, הערות)

לאחר הזנת הפרטים למערכת מחושבים באמצעותה המיסים אשר חלים על הצדדים לעסקה.

מאז הקמת המערכת בשנת 1989 נצברים בה הנתונים של כל עסקאות מכר המקרקעין שמתבצעות בישראל לרבות הפקעות של מקרקעין על ידי הרשויות (שהן למעשה עסקאות כפויות). לנוכח חשיבות המידע שבמערכת לפעילותן של יחידות ממשלתיות שונות, היא נפתחה בהדרגה, באישור שר האוצר, לעיון של יחידות אחדות ברמות חשיפה שונות. לאף אחת מהיחידות לא ניתנה הרשאה לעיון בשדות זיהוי הצדדים לעסקה. השימושים שעושות היחידות במערכת הם: קביעת מדדים וביצוע סקירות להשתנות מחירי מקרקעין על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השמאי הממשלתי, יחידת המידע של משרד השיכון ומשרד האוצר, ביצוע אומדנים לשווי מקרקעין לצורכי מיסוי וצרכים אחרים על ידי שמאי רשות המיסים והשמאי הממשלתי.

פתיחת המערכת לעיון ציבור

במרוצת השנים נעשו ניסיונות של גורמים שונים שאינם ממשלתיים לפתוח את מערכת הכרמ"ן לעיון בהנמקות שונות. בין היתר נטען שמדינות המערב נוהגות לחשוף את נתוני העסקאות במקרקעיהן במטרה להביא לשכלול השוק. בשנת 2009 פרסם השמאי הממשלתי הראשי עבודה שפרטה את הנזק שנגרם למשק כתוצאה מחסימת המערכת לעיון הציבור. בעבודה נקבע כי סגירת המערכת לעיון הציבור גורמת לשורה של השפעות שליליות על המשק ובהן: פגיעה באמינות הדיווח של נישומים לרשות המיסים, לפגיעה ביעילות השוק בשל העדר מידע, אפשרות להפצת מידע מטעה על ידי בעלי עניין בשוק, עידוד פעילות עסקנים ("מאכערים"), הגדלת סיכון לתרגילי עוקץ בעסקאות מקרקעין, הארכת הליכי ערר ובוררות, פגיעה באיכות שומות מקרקעין ופגיעה בהכנסות ממיסוי.

לאחר פרסום העבודה הוגשה כנגד המדינה עתירה על ידי כלכלנית מהסגל אקדמי באוניברסיטת תל אביב ומרצה מהטכניון, לביטול מדיניות הסתרת המידע. בעתירה נטען לנזק שנגרם למשק כתוצאה מהעדר מידע ועל הקושי לבצע מחקר אקדמי בתחום כלכלת נדל"ן ללא מסד הנתונים הממשלתי ובין היתר נסמכה על עבודת השמאי הממשלתי. במהלך ההליך המשפטי ובטרם שניתן פסק הדין הודיעה רשות המיסים כי תפתח את מערכת כרמ"ן לעיון הציבור לאחר תקופת התארגנות. המערכת נפתחה לעיון הציבור באמצעות האינטרנט במאי 2010. המערכת סובלת מנפילות והשבתות רבות כתוצאה מעומסים כבדים ואי היערכות מתאמת של רשות המיסים. יחד עם זאת, הצליחו מספר אתרים עצמאיים להנגיש את הנתונים כדוגמת אתר מדלן ואתר ad.

מהימנות המידע שבמערכת

במידע שנאגר במערכת כרמ"ן שגיאות רבות הנובעות ממאפייניה ומכשלים הקיימים בשוק הנדל"ן בישראל:

1. טופסי ההצהרה על עסקה (טופס מש"ח) מרובי פרטים ושדות חובה ממולאים בכתב יד על ידי הצדדים לעסקה או באי כוחם לעיתים באופן חלקי או עם שגיאות הנובעות מאי הבנה של התחום.
2. תוכן השדות מוקלד ברשות המיסים על ידי פקיד. מטבע הדברים, במהלך ההזנה נוספות שגיאות ואי דיוקים.
3. עד לשנת 2008 הייתה התמורה ברוב החוזים בנדל"ן נקובה בדולר אמריקאי כאשר מערכת המיסוי חושבה על בסיס ערכים שקליים. בשל כך נוצרה מורכבות של הזנה וחישוב נפרד של שערי חליפין וחישובי מחיר בחוזים שהתמורה בהם דולרית דחויה. או בחוזים שבהם התניות לגבי שער חליפין מינימלי או מקסימלי בעת התשלום.
4. בחלק גדול מהעסקאות לא קיימת חבות משמעותית במס או שאינן חייבות כלל. בעסקאות אלה נוטה רשות המיסים (שמבחינתה המערכת מיועדת לניהול מיסוי מקרקעין) שלא להקפיד על הזנה מלאה או מדויקת של המידע שמופיע בטופסי מש"ח שאינו רלוונטי לצרכיה.
5. השדה העיקרי שטח דירה מדווח על פי הגדרות שטח רבות ושונות משמעותית זו מזו ונחשב לבלתי מהימן (בעיקר מאחר שבטאבו טרם אימצו את ההגדרה המועדפת לשטח דירה).
6. המערכת מיושנת, אינה נוחה למשתמש ואין בה די הצורך בדיקות סבירות לנתונים המוקלדים. כך קורה שנתונים ממוצעים עלולים להיות שגויים בשל הזנה של רשומה אחת שאינה סבירה (למשל שטח דירה של 10,000 מ"ר במקום 100 מ"ר).

לנוכח חשיבות המידע שבכרמ"ן והשפעתו על מדד המחירים ועל מדיניות הממשלה בענף הנדל"ן, בוחן כיום (2012) משרד האוצר בשיתוף גורמים מקצועיים ממשלתיים שינוי של אופן האיסוף של נתוני עסקאות נדל"ן כך שהדיווח יעשה על ידי הצדדים באמצעות מילוי טופס מקוון, תוך הקפדה על סבירות המידע, מתן תמריצים לדיווח מהיר, מלא ומדויק. צפוי כי הצדדים יחויבו להצהיר על שטח דירה על פי הגדרה ברורה שבחוק המכר (דירות) (לפי תקן שמאות 9.0) תוך התעלמות מהשטח השגוי הרשום בטאבו. צפוי כי שינויים אלה יביאו לעליה משמעותית באיכות המידע שבכרמ"ן ויביאו לקיצור הזמן מביצוע חוזה ועד להזנתו.

קישורים חיצוניים

• משה ליכטמן, ‏בכמה באמת עלו מחירי הדירות? לאוצר, ללמ"ס, ולשמאי אין מושג, באתר גלובס, 16 באוגוסט 2010
• רשות המיסים משדרגת את מערכת המידע, באתר TheMarker‏, 18 באוקטובר 2010
• קישור לטופס קבלת מידע ממערכת כרמ"ן באתר רשות המיסים (מכונה "מידע נדל"ן")