קבוצת רכישה – הבדלי גרסאות

תוכן שנמחק תוכן שנוסף
מחיקת קישור למאמר שטחי ביותר באתר מסחרי מלא בפרסומת בוטה
Matanyabot (שיחה | תרומות)
מ בוט החלפות: כדי, לעתים, אחר כך, משא ומתן, דמוית, בדרך כלל, ביטחו\1, \1וועד\2, הבניין
שורה 5:
קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי (קבוצה הומוגנית הרוצה להתגורר ביחד - לדוגמה קבוצות רכישה לציבור הדתי והחרדי) או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה.
 
בענף הנדל"ן קבוצות הרכישה הנן ענף רחב שבמידה ומנוהל נכון, חלות עליו הטבות אשר מאוגדות בחוק ומאפשרות לרוכש הנדל"ן באמצעות הקבוצה לחסוך פערי תיווך גבוהים הנובעים בד"כבדרך כלל מהרווח היזמי של הקבלן הבונה את הבניין.
 
 
שורה 15:
 
*'''קבוצת רוכשים''' זוהי התאגדות של יזם כלשהו מול קבלן כלשהו, ששניהם רוכשים את הקרקע, ואז מוכרים מחדש את הקרקע לאחר תכנון לקבוצה של אנשים (הומוגנית או הטרוגנית) עד אשר ממלאים את מכסת הדירות באופן זה.
בשל כפל רכישת הקרקע יוצא מנקודה זו מצב שראשית היזמים אשר מבעוד מועד רכשו את הקרקע ישלמו מס רכישה על הקרקע, ואח"כואחר כך יעמיסו רכיב מס רכישה זה על הדיירים העתידיים שיצטרכו אף הם לשלם מס רכישה על הקרקע ועל דירתם, משמע כפל מיסוי.
 
*'''קבוצת רכישה חברתית''' זוהי קבוצת אנשים עם היכרות אישית ו/או חברתית כלשהי, המעוניינים להקים מבנה על קרקע עתידית, לרבות לקבוצה חברתית אין את הידע המלא להשלמת כל מרכיבי הבניה ולעיתיםולעתים בשל כך מוצאת הקבוצה את עצמה מול בעיות כגון [[גיוס בנק מלווה]], בעיות ב[[הליכי התכנון]] ועוד.
 
* '''קבוצת קנייה''' היא קבוצת אנשים שמתאגדת יחד על מנת לרכוש דירות מחברות בניה תוך ניצול הקבוצה כ"רוכש גדול" על מנת לקבל הנחה מחברות הבניה.
שורה 25:
== אופי ההתנהלות והפעילות בקבוצה ==
 
בד"כבדרך כלל נבחר ועד לקבוצה המונה מספר אי-זוגי של חברי קבוצה. ועד זה אחראי על התנהלות כלל חברי הקבוצה מול [[מארגני ומנהלי הקבוצה]], אותו ועד בוחן הצעות שמארגני הקבוצה אוספים, ואף הוא רשאי להביא לשולחן הצעות מנותני שירות שונים.
 
===סיכונים===
שורה 32:
 
== תהליך ארגון וניהול קבוצת הרכישה ==
*'''ארגון קבוצת הרכישה''' בשלב זה ראשית מאתרים את הקרקע הרצויה עליה נבנה את קבוצת הרכישה. הגוף המארגן בודק בדיקות מקיפות של מצב הקרקע כולל זכויות תב"ע ומנהל ולאחר מכן מנהלים מו"ממשא ומתן מול בעלי הקרקע לתנאי הרכישה.
*'''שלב השיווק''' בשלב זה הגוף המארגן יוצר תשתית שיווקית ופרסומית על מנת לייצר תהודה עבור מכר הדירות. הקבוצה מגבה את עצמה בבדיקה חוזרת ונשנית של התכנות הפרויקט ומכר הדירות.
בד בבד פועלים לאישור התוכניות הראשוניות ברשויות המקומיות על מנת שלאחר השיווק נוכל להתחיל עם שלב התכנון באופן שוטף.
שלב זה מסתיים עם חתימת כלל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף של חברי הקבוצה.
*'''רכישת הקרקע''' בשלב זה מייצרים הסכם מכר של כלל חברי הקבוצה מול בעלי הקרקע. בעלי הדירות העתידיות נרשמים כבעלי הערת אזהרה בקרקע. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
ועד הקבוצה מורכב בד"כבדרך כלל משלושה חברי קבוצה דומיננטיים אשר יבחנו ויעקבו אחר פעולות הקבוצה ומארגניה.
*'''תכנון הפרויקט וקבלת היתרים''' בשלב זה בד"כבדרך כלל נשלח מודד לשטח (תלוי במצב הקרקע). האדריכל המלווה מתכנן את הפרויקט ושולח רישומיו לרשות המקומית עד לקבלת [[היתרי בניה]]. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
היתר בנייה (בעבר נקרא גם רישיון בניה) הוא האישור שניתן על ידי הועדההוועדה המקומית לתכנון ובניה לבצע עבודת בניה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין. היתר הבנייה כולל מסמך עיקרי שבו תאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה ואליו נספח תשריט בצורת רצועת ניר ארוכה מקופלת למקטעים ברוחב אחיד של כ-20 ס"מ המכונה "גרמושקה" בשל צורת הקיפול שלו דמוייתדמוית אקורדיון. שני המסמכים נחתמים בחותמת ייחודית במעמד אישורם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שבתוכה נרשם מספר ההיתר.
*'''בחירת קבלן ובנק מלווה''' לאחר תכנון הפרויקט מגישים באמצעות הדיירים ובנוסף להם מספר הצעות עבור הקבלן שילווה את הפרויקט.
הקבלן נבחר משיקולים שונים, שבכללותם אופי הבניה שלו, החומרים בהם הוא משתמש, מפרט הבנייה ומוניטין הקבלן. מול הצעת הקבלן נבחן תמחור הפרויקט מול דוח 0 של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה יחד עם הצעת הקבלן.
מארגני הקבוצה מאגדים את הבנק המלווה יחד עם הקבלן המלווה בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות ובטחונותוביטחונות מלאים לכלל חברי הקבוצה לליווי בנקאי.
*'''שלב הבניה''' בשלב זה הקבלן המלווה בונה על פי מפרט הבניה ותוכניות הבניה את הדירות של הדיירים העתידיים.
 
לפני כל נקודת תשלום לקבלן עובר שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה על הנעשה בפועל (מעבר לבדיקות של מנהל העבודה).
רק לאחר אישור השמאי מטעם הבנק מועברים כספים מהבנק המלווה לקבלן המבצע, זאת בכדיכדי לשמור על כספי הדיירים ובטחונותוביטחונות הבנק.
 
== אישורי בניה נדרשים לצורך סיום הבניה ==
בכדי לאשר את הבניןהבניין ולקבל טופס 4 לאיכלוס על הבניןהבניין לקבל את האישורים הבאים:
אישור רשויות הג"א למרחב מוגן.
אישור בזק וחברת החשמל.