זיקת הנאה – הבדלי גרסאות
תוכן שנמחק תוכן שנוסף
א. הוספתי מידע משלושה פסקי דין, המנוסחים בבהירות ב. הוספתי סעיף רלוונטי לרוב הציבור בישראל- "זיקת הנאה ברכוש משותף", הכוונה לבניין עירוני |
|||
שורה 1:
'''זיקת הנאה''' ב[[מקרקעין]], היא זכות הניתנת, לאדם (או לישות{{הערה|[[#לטובת מקרקעין|ראו להלן]].}}) להשתמש במקרקעין הנמצאים ב[[בעלות]]ו של אדם אחר. מקרקעין בהם יש זיקת הנאה קרויים '''מקרקעין כפופים'''.
ההנאה יכולה להתבטא בזכות אקטיבית (למשל: שימוש במקרקעין הכפופים או חיוב בעליהם לבצע פעולה מסוימת במקרקעין) ויכולה להתבטא בזכות פסיבית (למשל: הימנעות מביצוע פעולה מסוימת במקרקעין כפופים או מניעת הזכות מבעלי מקרקעין כפופים לבצע פעולה מסוימת במקרקעין הזכאים{{הערה|להסבר המונח "מקרקעין זכאים", ראו בהמשך.}}){{הערה|שם=החוק|1=לפי הרשום ב[[S:חוק המקרקעין#סימן ג: זיקת הנאה|חוק המקרקעין]]}}. זיקת הנאה יכולה להיווצר על ידי הסכם בין הצדדים, אולם בדרך כלל אין כל צורך בהסכם כתוב, כשהזיקה נוצרת בשל הנסיבות, אופי הנכס והשימוש בו. הזיקה יכולה גם להיות בתשלום ובכפוף לתקופה מסוימת; וקיימת גם [[#זיקת הנאה מכוח שנים|זיקת הנאה מכוח שנים]]{{הערה|שם=גלובס|1=מוטי בניאן, [http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000116989 זיקת הנאה מכוח שנים וביטולה] באתר [[גלובס]]}}.
==היסטוריה==
שורה 11:
==זיקת הנאה בחוק הישראלי==
ב[[ישראל]], זיקת הנאה היא אחת מחמש [[זכות במקרקעין|זכויות במקרקעין]] המוזכרות ב[[חוק המקרקעין]]{{הערה|שם=החוק}}. חוק המקרקעין{{הערה|שם=סעיף 5|1=[[s:חוק המקרקעין#פרשנות|סעיף 5]]}} מגדיר זיקת הנאה כ{{ציטוטון|שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם}}; כלומר, זיקת הנאה איננה זכות המקנה [[חזקה (קניין)|חזקה]] במקרקעין הכפופים. בניגוד לזכויות מקרקעין אחרות, זיקת הנאה מתייחדת בכך שניתן להקנות אותה לטובת מקרקעין{{הערה|שם=בהמשך|ראו פירוט ב[[#לטובת מקרקעין|המשך]]}} ולא רק לטובת אדם אחר, מקרקעין הנהנים מזיקת הנאה מכונים [[#לטובת מקרקעין|מקרקעין זכאים]]. זיקת הנאה, כשאר הזכויות במקרקעין,
הפסיקה והחוק מפרטים מתי אדם זכאי להנות מזיקת הנאה בנכס שאיננו בבעלותו, וכן, מתי הנאה זו מוקנית לא רק לאדם, אלא גם לנכס שבבעלותו (באופן שהוא רשאי להעבירה הלאה בעת מכירה).
בעיקרון, זיקה מקנה זכויות בקרקע פרטית של הזולת, או בקרקע המוגדרת רכוש משותף [10] בבניין, כשהחוק מפריד בין שני אלו, לזיקה שנוצרת ב"מרקעי ציבור". אמנם החוק מתיר לבטל את הזיקה, אך סעיף 96 (לחוק המקרקעין) קובע כי יש לפצות את מי שנהנה ממנה, אם הביטול הסב לו נזק קנייני.
[http://www.lawpubshop.co.il/?CategoryID=266&ArticleID=6042]
הפסיקה מבהירה את ההבדל בין זכות השמורה לבעל הנכס, וזכות השמורה לנכס עצמו (וניתן להעבירה),. ההבדל נקבע [11] כך, שכאשר השימוש "שירת את מקרקעי המשתמש בלא שלאישיותו של המשתמש היתה השפעה על כך, תהא הזיקה הנרכשת מכח התיישנות זיקת הנאה "לטובת מקרקעין"...לעומת זאת כאשר הזיקה משרתת את המשתמש באופן אישי, בלא קשר
לזכויותיו במקרקעין כלשהם, עשוייה זיקת ההנאה שתיווצר מכח התיישנות להיות זיקת
הנאה לטובת אדם."
[http://www.lawpubshop.co.il/?CategoryID=266&ArticleID=6042]
===אפיון והגדרה===
מבחינים בין זיקת הנאה לזכויות דומות (כגון [[שכירות (מקרקעין)|שכירות]] והשאלת נכס), הבחנה המתבטאת במאפייני זיקת הנאה{{הערה|ראו: רמי אריה, [http://www.ralc.co.il/site-article-op-a-id-185-tno-1.html ההבדלים בין זיקת הנאה לשכירות] באתר "מיסים ועסקים"}}:
שורה 23 ⟵ 34:
===זיקת הנאה מכוח שנים===
בבג"צ 1769/04 נקבע כך: "חוק המקרקעין מכיר בקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים. שימוש ממושך בן 30 שנה לפחות שעושה אדם במקרקעי הזולת שלא מכוח הסכם, עשוי להקים זיקת הנאה לטובתו או לטובת המקרקעין שבבעלותו. הדבר תלוי בנסיבות השימוש במקרקעין הכפופים. כאשר השימוש בהם משרת את המשתמש באופן
קיימת גם זיקת הנאה מכוח שנים, דהיינו זיקת הנאה שאינה הסכמית ורצונית אלא נקבעת '''מכוח שנים'''. זיקת הנאה זו היא למעשה "[[התיישנות רוכשת]]", כלומר, ההתיישנות של השימוש הקיימת במקרקעין הכפופים, רוכשת זכות הנאה בהם{{הערה|1=על פי יואב מיליס, [http://www.millislaw.com/ProffSingleArticle.aspx?ID=21 ההתישנות הרוכשת והמדינה] באתר "מיליס יואב"}}. זיקת הנאה מכוח שנים היא זיקה הנוצרת עקב שימוש שנעשה במשך השנים ללא התנגדות בעל הנכס, על אף שלא נקבע הסכם המעניק זיקת הנאה זו.▼
אישי, בלא קשר לזכויותיו במקרקעין, הזיקה נרכשת לטובתו הוא. אולם, אם אין כל חשיבות לזהותם של בעלי המקרקעין, והשימוש נועד לטובתם של המקרקעין הזכאים, אזי נרכשת הזיקה לטובת מקרקעין אלו. הרציונאל העומד בבסיסה של זיקת הנאה מעין זו הוא כפול: ראשית, פגיעה לכאורית בזכותו של בעל המקרקעין הכפופים הנמשכת שלשים שנים ברציפות, מבלי שהלה הביע התנגדות, משמעה כי השלים עמה ואף וויתר על הפסקתה. שנית, פרק זמן ממושך של כשלושים שנה משול לחיי נצח בחיים המודרניים המתאפיינים בתזזיתיות רבה, ולפיכך, שימוש רב שנים
במקרקעין הכפופים מעצב את ציפיית הצדדים להמשך קיומה של זיקת ההנאה. הצדדים הפנימו
כי מצב המקרקעין הנוכחי, ובכללו זיקת ההנאה, יוותר על כנו גם בעתיד, אף אם ימכרו
את המקרקעין שבבעלותם לידי אחר".
▲
ב[[ישראל]] מי שנהנה ממקרקעין במשך שלושים שנים רצופות, רשאי לדרוש את רישום הזיקה. ברציפות הנדרשת אין הכוונה לשימוש והנאה רצופים, אלא '''תקופת''' שימוש והנאה רצופה{{הערה|לפי השופט [[מיכאל בן יאיר]]{{הערה|שם=פסק דין}}}}.
שורה 31 ⟵ 48:
ישנן שתי סיבות להחיל זיקת הנאה מכוח שנים. האחת היא ראיית בעל המקרקעין הכפופים, בכך שלא התנגד לשימוש בקרקע שלו, כמי שוויתר על הפסקת שימוש זה והשלים עמו. השנייה היא ששימוש במשך תקופה ארוכה בה לא השתנה מצב קיים יוצרת מטבעה ציפיות בצדדים הנוגעים בדבר, שהמצב הקיים לא ישתנה בעתיד{{הערה|שם=עו"ד|1=[http://www.laweb.co.il/usufruct/ מהי זיקת הנאה במקרקעין] באתר "laweb" (משרד עורכי דין "דורה, כהן, ויצמן")}}.
====זיקת הנאה ברכוש משותף ====
====מקרקעין מיוחדים====▼
הפסיקה מתייחסת גם לזיקת הנאה ברכוש משותף. כך למשל, בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה [10] תביעה של שכנים נגד שכן שהשתמש עשרות שנים בחניה משותפות, מול המחסן שבבעלותו. השכנים טענו כי "השימוש בשטח נשוא המחלוקת, המהווה רכוש משותף, הוא שימוש שאינו כדין, המהווה הסגת גבול. עוד נטען על ידם כי השימוש מעבר להיותו הסגת גבול, מהווה גם מטרד ומפריע לכניסה ויציאה של רכבים למגרש וממנו". בית המשפט אמנם אישר את העובדות וקבע כי "אין ספק כי פריקה וטעינה של סחורות בשטח המשותף אינם מהווים שימוש רגיל במקרקעין, וכי עסקינן בשימוש חריג שאינו נובע מדיני השיתוף". עם זאת, התביעה נדחתה תוך חיוב בהוצאות, כיון שחלפו מעל שלושים שנה, ולכן השופטים קבעו כי מדובר בזיקת הנאה אשר מוענקת לא רק לבעל המחסן (שכבר הפסיק את פעולתו המסחרית), אלא למחסן עצמו כנכס באופן ש"כל מי שעושה או יעשה שימוש במחסן הנ"ל זכאי לחסות בצילה של זיקת ההנאה הנ"ל"
[http://www.lawpubshop.co.il/?CategoryID=266&ArticleID=6042]
▲==== מקרקעין מיוחדים ====
במקרקעין מסוימים יש הסתייגויות בהוראה על רכישת זיקת הנאה מכוח שנים.
שורה 45 ⟵ 67:
בהקשר הזה, אפשר לראות את הדעות החלוקות של השופטים ב[[בית המשפט העליון]] בראיית "זכות מעבר" כזיקת הנאה, כפי שהן מתבטאות בעניין אסטרחאן נגד בן חורין{{הערה|שם=פסק דין}} שם לפי דעת השופט [[מיכאל בן יאיר]] זכות מעבר היא זכות הראויה להוות זיקת הנאה כי "זכות מעבר היא זכות קניינית במקרקעין כפופים, הגורעת מזכות הבעלות במקרקעין אלו ומרחיבה את זכות הבעלות במקרקעין הזכאים או את זכויותיהם האישיות של המשתמשים". חולק עליו השופט לוין, שדעתו נתקבלה על ידי השופט מלץ, הטוען שגם אם עקרונית אפשר לראות בזכות מעבר זכות הראויה להוות זיקת הנאה, הרי שעדיין יש לבית המשפט סמכות להפעיל שיקול דעת ספציפי למקרה כלשהו, כשבתוך כך הוא תוהה האם בית המשפט יכול שלא להכיר בזכות מעבר כזיקת הנאה כשאין כורח להשתמש בזכות זו, למשל, כשקיים מעבר חלופי{{הערה|שם=מהי}}.
====ביטול זיקת הנאה מכוח שנים -ופיצוי====
כאמור, זיקת הנאה היא זכות שתוקפה אינו פג למעט כשצויין אחרת במפורש. בזיקת הנאה מכוח שנים, שאינה נוצרת על ידי מערכת הסכמית או רצונית, החוק{{הערה|שם=החוק}} קובע כי {{ציטוטון|[[בית משפט|בית-המשפט]] רשאי, על פי בקשת צד מעוניין או [[היועץ המשפטי לממשלה]], לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים{{הערה|מצוטט מסעיף 96 לחוק המקרקעין{{הערה|שם=החוק}}}}}}
בג"צ [17] הרחיב בעניין וקבע כי "שינוי מצב המקרקעין, הכפופים והזכאים, המצדיק את ביטולה של זיקת ההנאה, צופן בחובו שינוי של נתון אובייקטיבי במקרקעין, כמו שינוי בתכנון, וכן שינוי סובייקטיבי שמקורו בבעל המקרקעין, לדוגמה, רצונו לבנות מבנים חדשים על הקרקע שבבעלותו (פרשת אסטרחאן הנ"ל, בעמ' 742)... '''יש לבחון אם ביטולה של זיקת ההנאה יגרום נזק למשיבים, בגינו יש לפסוק להם פיצויים.'''
[http://elyon2.court.gov.il/files/04/690/017/O09/04017690.O09.htm]
האפשרות לבטל את הזיקה נתן המחוקק בשל בעיות העלולות לצוץ מעצם אופיה של זיקת הנאה. כגון: הנסיבות לזיקת ההנאה אינן תקפות עוד, שיבוש בפעילות הכלכלית כתוצאה ממנה, הפרעתה את תהליכי עִיור וכדומה. גם הקושי הקיים בחיזוי תרחישים עתידיים על ידי הצדדים, הוא שיקול בקביעת אפשרות לביטול זיקת הנאה, לפי שיקול בית המשפט{{הערה|שם=עו"ד}}.
מפסק דין{{הערה|שם=גלובס}} שניתן בבית המשפט העליון בערעור של "אירית אורן נגד רן כהן ואח' ", ניתן ללמוד על אופי ביטולה של זיקת הנאה, על אופי "שינוי הנסיבות השימוש" המוזכר בחוק{{הערה|שם=החוק}} ועל הסיבות שהביאו למתן האפשרות לביטול זכות זיקת הנאה.
שורה 82 ⟵ 110:
בן יאיר מסביר שההסתמכות על דיוק לשון החוק אינה תקינה:
{{ציטוט|מקור=[http://www.courts.co.il/SR/elyon/PADI-ND-3-720-L.htm חוה אסטרחאן נגד זאב בן-חורין]|מרכאות=ללא|תוכן=סעיף 94(א) לחוק מהווה מנגנון ליצירת זיקות הנאה. בנוסף לדרך ההסכמית ולדרך הרצונית ליצירת זיקות הנאה קבע הדין מנגנון, שמאפשר ליצור זיקות הנאה מכוח התיישנות. על-כן, הוראותיו של סעיף 94(א) לחוק קובעות רק את דרך רכישת הזכות, מכוח התיישנות, אך הן אינן מרחיבות או מצמצמות את רשימת הזכאים, שלהם נתונה הזכות האמורה}}
. בכך שבפסק הדין נשללת הקביעה שזיקה מכוח שנים היא תמיד לטובת המקרקעין או לטובת אדם, נוצרה השאלה איך נקבע את זהות הזכאי בזיקה מסוג זה. על כך עונה בן יאיר:
| |||