משכנתה – הבדלי גרסאות

יש להבדיל בין משכנתה לבין משכון. משכון כולל שיעבוד נכסים בהפקדה (נכסים הנותרים פיזית בחזקת המלווה עד לפירעון מוחלט של ההלוואה) או שעבוד של זכויות שאינן זכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין. משכנתאמשכנתה היא אחת הבטוחות המורכבות והבעייתיות הניתנות ללווה, אף שבעיני המלווה היא נחשבת בטוחה טובה ויעילה במיוחד, מלבד זאת עלות ביצועה גבוהה יותר מעלות רישום בטוחות אחרות, שכן היא מחייבת [[ביטוח משכנתאמשכנתה]] ייעודי, הכולל [[ביטוח חיים]] או ביטוח נכס, לצד [[שמאות]] והוצאות משפטיות.

ההלוואה נשוא המשכנתה ניתנת על ידי [[בנק]] המתמחה בכך - [[בנק למשכנתאותלמשכנתות]], על ידי אגף מתמחה בבנק מסחרי או על ידי [[חברת ביטוח]], ומקבל המשכנתה ממשכן את המקרקעין שהוא רוכש בכסף זה - רושם שיעבוד של הדירה ב[[מרשם המקרקעין|טאבו]] על שם נותן ההלוואה. אם מקבל המשכנתה אינו עומד בהחזר ההלוואה (לפי מועדי התשלום הנקובים), הבנק רשאי לקחת את המקרקעין הממושכנים ולמכור אותם באמצעות [[כינוס נכסים]] תמורת חלק משווים בלבד (באופן טיפוסי 70%). בכסף זה מכוסה יתרת החוב, ואם נותרים עודפים הם מועברים ללווה.

על פי סקר ה[[למ"ס]] ל־[[2013]], ל־29% ממשקי הבית בישראל ישנה משכנתאמשכנתה פעילה. האחוז גבוה בהרבה במגזר היהודי, בהשוואה ל[[ערביי ישראל|מגזר הערבי]]{{הערה|[http://www.cbs.gov.il/www/hodaot2015n/15_15_045b.doc בעלות על נכסים פיננסיים של משקי בית - ממצאים מתוך סקר ארוך טווח 2013], אתר הלמ"ס}}.

== מסלולי משכנתאותמשכנתות לדיור==

ישנם סוגים רבים של הלוואות משכנתאמשכנתה לדיור הניתנות כחלק ממונח הגג "משכנתה". משכנתה אותה נותן הלווה מורכבת בדרך-כלל מתמהיל של הלוואות שונות המכונות "מסלולים". המסלולים נבדלים זה מזה בכמה פרמטרים:

ניתן לומר כי קיימים תשעה מסלולי משכנתאמשכנתה לדיור עיקריים:

* משכנתאמשכנתה בריבית קבועה - צמודה למדד - במשכנתאבמשכנתה זו, הלווה מתחייב מראש לריבית קבועה למשך כל חיי ההלוואה. בנוסף לריבית, מתחייב הלווה להצמדה של ההלוואה למדד. משמעות ההצמדה היא הצמדה של סכום ההלוואה כולו. כך שבתנאי אינפלציה, עלול סכום החוב לעלות, וזאת על אף התשלומים המשולמים באופן קבוע. היתרון בהלוואה מסוג זה, הוא שהמלווה אינו צריך לכלול את סיכוני האינפלציה בריבית שהוא לוקח, וכך הריבית תהיה נמוכה יותר מאשר בהלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה. הלוואה זו טובה כאשר ההערכה הכלכלית היא שהאינפלציה תהיה יותר נמוכה, מה"הנחה" שמקבלית בערך הריבית השנתית. כך למשל, אם הריבית השנתית היא 3% בשנה, וההערכה היא שהאינפלציה תהיה 2% בשנה, ולעומדה הריבית בהלוואה שאינה צמודה היא 6% בשנה, ניתן לראות שהמסלול הצמוד עדיף. התשלום עבור ה"הנחה" הוא בחוסר ודאות לגבי רמת האינפלציה בעתיד. יתרון של הלוואה בריבית קבועה, הוא שכאשר הריבית נמוכה מאד, וההערכה היא ש"מכאן היא לא יכולה יותר לרדת", יש אפשרות לקחת הלוואה זולה, ולקבע את המחיר שלה לתקופה ארוכה. במקרה שהריבית תעלה, הלווה ימשיך לשלם את הריבית הנמוכה שהייתה ביום שלקח את ההלוואה. אך כפי שבכלכלה, אין יתרון ללא חיסרון, כך ניתן לאמר שקיבוע הריבית יכול להיות לרועץ עם הריבית יורדת בניגוד לההערכות. פרעון מוקדם, כאשר מסלול המשכנתאהמשכנתה הוא בריבית קבועה, עלול להיות בעייתי. שכן אם הריבית ירדה, הרי שפרעון מוקדם של ההלוואה עלול לגרום להפסד רווח פוטנציאלי לגוף המלווה, הוא ידרוש פיצוי על כך (נקרא "קנס יציאה"). לעומת זאת, אם הריבית עלתה, ישמח הגוף המלווה לצאת מההתחייבות, שכן הוא יכול להלוות את אותו הכסף ללווה אחר בריבית גובהה יותר, ולהגדיל את הרווח שנוצר מהכסף הזה.

* משכנתאמשכנתה בריבית משתנה - צמודה למדד - משכנתאמשכנתה זו דומה מאד למשכנתאלמשכנתה בריבית קבועה, עם הבדל אחד. כל תקופה כלשהי, המוסכמת מראש עם חתימת ההלוואה, בה הריבית משתנה. נקודות אלו, בהן הריבית משתנה, יכולות להיות גם נקודות לפרעון מוקדם של ההלוואה (ללא קנס יציאה) שכן יש ניתן לראות בכל נקודה, פרעון רעיוני של ההלוואה ולקיחת הלוואה חדשה לפני תנאי השוק.

* משכנתאמשכנתה בריבית קבועה - לא צמודה - משכנתאמשכנתה הדומה למשכנתא בריבית קבועה שצמודה למדד, עם הבדל עיקרי אחד: ההערכות לגבי קצב האינפצליה מגולמים בריבית של ההלוואה. מבחינת הלווה זו הלוואה נטולת הפתעות לחלוטין. כל התשלומים נקבעים מראש עם לקיחת ההלוואה, ואין הם משתנים בשום תנאי. הלוואות מסוג זה, שנילקחו בסוף שנות ש 70 ובתחילת שנות ה-80 הביאו ללווים רווח ניכר, שכן בתנאי האינפלציה ששררו בתחילת שנות ה-80, נשחקו משכנתאות אלו לחלוטין, ולמעשה נמחקו. בניגוד להלוואה צמודה, ערך ההלוואה לעולם אינו יכול לעלות, אלא רק לרדת.

* משכנתאמשכנתה בריבית משתנה - לא צמודה למדד - כאמור לעיל, בשילוב נקודות בהן הרבית משתנה.

* משכנתאמשכנתה בריבית הפריים - משכנתאמשכנתה שקלית לא צמודה למדד - משכנתאמשכנתה זו היא למעשה הרחבה של הלוואות לטווח קצר לתחום המשכנתאות. הריבית היא ריבית המשתנה ברמה החודשית, על פי ריבית הפריים הנגזרת מריבית בנק ישראל. יתרונה של משכנתאמשכנתה זו היא שבתנאי ריבית נמוכים מאד, כפי שקרה ב 2015, הריבית המשולמת נמוכה מאד. במקרה שהריבית עולה, ניתן תמיד להמיר את המשכנתא הזו במשכנתא מסוג אחר. החיסרון במשכנתא זו, היא שאם הריבית עולה, עלולים להפסיד את המסלול האלטרנטיבי של משכנתאמשכנתה בריבית קבועה, ולשלם יותר. האמפליטודה של ריבית הפריים יכולה להיות גבוהה מאד. כך למשל, הריבית בישראל בשנות ה-90 הייתה מעל 10% וב 2015 כ 1.6%. מקרה שההלוואה נלקחה כאשר הריבית נמוכה, וכתוצאה משיקולים כלכליים הריבית עולה, הרי שהלווה כלול למצוא את עצמו מחויב לתשלומים גבוהיים מאד שלא תוכננו מראש.

* משכנתא בריבית מק"מ - משכנתאמשכנתה שקלית לא צמודה למדד - דומה למשכנתא בריבית פריים, אך לפי ריבית מק"מ.

* משכנתא צמודה למט"ח - דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר - משכנתאמשכנתה זו נלקחת למעשה במטבע זר, ומושפעת מהריבית שנקבעת על ידי הבנק המרכזי שמנהל את המטבע שנבחר. הלוואה זו הייתה פופולרית מאד בשנות ה-90, כאשר ערכי הריבית בישראל היו גבוהיים מאד יחסית לריבית במדינות אחרות. כך למשל, לווחים שלקחו הלוואה דולרית כאשר שער הדולר היה קרוב ל 5 שקלים לדולר, הרוויחו פעמיים. גם משחיקת ההלוואה כתוצאה מירידת ערך הדולר יחסית לשקל, וגם משיעורי הריבית הנמוכים שהונהגו בארצות הברית. מאידך, מי שלקח את ההלוואה כאשר הדולר היה קרוב ל 3 שקלים לדולר, הרי שהפסיד מעליית ערך הדולר.

* משכנתאמשכנתה במסלול גרייס - המאפשרת להתחיל עם החזר כספי נמוך יחסית, שיגדל בעתיד - משכנתאמשכנתה זו, שלכאורה מטיבה עם הלווה, רווחית מאד למלווה. שכן ככל שהקרן יורדת יותר לאט, כך הרווח של המלווה גדל. מנקודת המבט של הלווה, ככל שמחזירים יותר, בתחילת ההלוואה, כך סך התשלום עבור ההלוואה יורד.