משכנתה – הבדלי גרסאות
תוכן שנמחק תוכן שנוסף
ביטול גרסה 21006204 של 79.181.100.58 (שיחה) לא מסוג דפי האינטרנט אליהם אנו מקשרים מהאנציקלופדיה |
תיקון שגיאות כתיב מזעזעות |
||
שורה 38:
* משכנתה במסלול גרייס - המאפשרת להתחיל עם החזר כספי נמוך יחסית, שיגדל בעתיד - משכנתה זו, שלכאורה מטיבה עם הלווה, רווחית מאד למלווה. שכן ככל שהקרן יורדת יותר לאט, כך הרווח של המלווה גדל. מנקודת המבט של הלווה, ככל שמחזירים יותר בתחילת ההלוואה, כך סך התשלום עבור ההלוואה יורד.
*
* משכנתה במסלול בלון - בה הריבית והקרן משולמים בסוף התקופה שנקבעה בתשלום אחד.
שורה 47:
המלווה נהנה מהשקעה, כאשר החזר ההלוואה מובטח ומבוטח.
רכישת [[דירה]] למגורים נחשבת ב[[ישראל]] כצורך קיומי בסיסי, עובדה אשר מניעה רבים ליטול הלוואה ולשעבד את ביתם במשכנתה כדי לממן את רכישתו. היות המשכנתה [[הלוואה]] ארוכת טווח, לעתים עד 30 שנה, תורמת להרגשת הביטחון של הלווה, המאמין כי החזר התשלומים החודשיים אינו מהווה נטל כבד עבורו. ה[[ממשלה]] מצידה מעודדת לקיחת
כך התפתח "שוק
שימוש במשכנתה ארוכת טווח אינו פתרון פלא לקניית נכסים, זאת משום שמשכנתה ארוכת טווח מעלה את מחיר ההלוואה באופן ניכר מאד. כל הבדל בריבית, עלול לייקר באופן משמעותי ביותר את המחיר הסופי שמשולם על הנכס. על מנת להדגים זאת, נתבונן בשתי דוגמאות טיפוסיות. משכנתה של 500 אלף שקל, לטווח של 25 שנים בסביבת ריבית של כ 4%, ובהתעלם מהצמדה והוצאות
החישוב נעשה לפי הנוסחה:
שורה 60:
* i = אחוז הריבית השנתית
* N = משך המשכנתה בשנים
* n = משך
* P = גודל
אם נבצע חישוב דומה עבור ריבית של 2% לשנה, שנחשבת ריבית נמוכה מאד, מחיר המשכנתה יהיה 27% ממחיר הנכס. מאידך, כאשר מדובר בתקופה קצרה יותר, כגון 15 שנים, הרי שמחיר המשכנתה נמוך משמעותית. החישוב מראה כי בסביבת ריבית של כ 4%, מחיר המשכנתה יהיה 33% ממחיר הנכס, וסביבת ריבית של 2% המחיר יהיה 16% ממחיר הנכס.
שורה 75:
הסכום הדומיננטי יותר, בין שני הגורמים שתוארו לעיל הוא עלות ההלוואה. זאת מהסיבה שהתשלום על הלוואה יהיה תמיד יקר יותר, מאשר רווח פוטנציאלי שניתן לקבל בהשקעה של אותו סכום. כך למשל, הלוואה של 500,000 ש"ח תהיה יקרה משמעותית, מהסכום שניתן לקבל כריבית כאשר מפקידים 500,000 ש"ח בחיסכון. דבר זה נובע מהמרווח הבנקאי בין ריבית חובה לריבית זכות. מכאן ניתן לראות, שככל שרכיב המשכנתה בתשלום עבור נכס גדול יותר, כך יורדת הכדאיות ברכישתו, יחסית לשכירות.
מעבר להשוואה הנ"ל, ניתן לראות בלקיחת הלוואה, כמינוף של ההון העצמי. נתבונן בדוגמה של נכס, שעלותו מיליון ש"ח. אם ערך המשכנתה הוא 50%, זה אומר שההון העצמי ממונף בכפולה של 2. על סכום של 500,000 רוכשים בית שעלותו מיליון ש"ח. אם ערך המשכנתה הוא כ 90%, המינוף הוא כפולה של 10. ההון העצמי הוא 100,000 ש"ח בלבד והמשכנתה כ 900,000 ש"ח. מינוף בסדר גודל כזה עלול להיות מסוכן, ולהביא למחיקת ההון העצמי. כך למשל, ירידה בערך הנכס של כ 10%, תגרום למצב שההלוואה מכסה בדיוק את ערך הנכס. מכירה של הנכס ברגע זה, תביא
סיכון נוסף שיש לקחת בחשבון, הוא, כאשר מדובר בהלוואה צמודה בתנאי אינפלציה. יש לקחת בחשבון את הסיכון שערך ההלוואה עלול לגדול באופן ניכר, בעיקר בתחילתה, כאשר המדד פועל על כל סכום החוב כולו. כך למשל, הלוואה של 500,000 ש"ח, בתנאים של מדד שנתי של 1% בלבד, שהוא מדד נמוך מאד, עלולה לצמוח ב 5,000 ש"ח בשנה, רק כתוצאה מעליית המדד. הדבר עקרוני משום שהכנסות משק הבית, בדרך כלל אינן צמודות למדד, ותוספות שכר בדרך כלל מפגרות אחרי עליית המחירים. סיכון זה אינו קיים במסלול שכירות. אמנם גם מחיר השכירות יכול לעלות כאשר מדובר בתנאי אינפלציה, אך אין צורך לספוג את ההצמדה של הקרן.
שורה 82:
שיעבוד נכס במשכנתה יכול להוות התחייבות כלכלית ארוכת טווח. במהלך תקופה זו עשוי להיפגע כושר ההחזר של הלווה כתוצאה ממגוון סיבות:
*אובדן מקור [[הכנסה]] קבוע ([[פיטורים]], [[אבדן כושר עבודה]])
*הוצאות בלתי צפויות כגון מקרה
*עלייה משמעותית בגובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה הקבועה של הלווה. עלייה זו יכולה להיות כתוצאה מ[[אינפלציה]]. עלייה ב[[מדד]] או בריבית הפריים מגדילים את גובה ההחזר החודשי, אם ההלוואה קשורה למדדים אלה. אז ייתכן פיצוי מסוים לשכירים בצורה של [[תוספת יוקר]]. יש גם הלוואות משכנתה הצמודות ל[[ריבית ליבור]] או ל[[דולר]]. אם הכנסת הלווה אינה קשורה לגדלים אלה, עשוי כושר ההחזר של הלווה להיפגע גם אם לא חל כל שינוי במצבו של הלווה.
שורה 98:
==שבירת מסלול המשכנתה==
בכל עת, ישנה אפשרות לשלם את כל יתרת החוב בבת אחת, ולהפסיק את תשלומי המשכנתה. בחלק מהמקרים, תשלום שכזה מלווה ב[[עמלת פרעון מוקדם]], המכונה לעתים בשם "קנס". לרוב, הבנקים והגופים המסחריים מציעים מסלולים בעלי "תחנות יציאה" קבועות מראש - דהיינו אפשרות לפרעון חלקי או מלא פעם במספר שנים ללא קנסות ועמלות (זאת להבדיל משבירת המסלול מחוץ לתחנת יציאה - הגורר קנס פוטנציאלי - כלומר אם הפרשי הריביות הממוצע יהיה נמוך יותר מהריבית שקיימת
שבירת מסלול משכנתה עשויה להוות חלק מתהליך של [[מיחזור משכנתה]]. בתהליך זה פורעים משכנתה ומתחייבים לשלם משכנתה אחרת במקומה שבמקרים רבים עשויה להיות במחירים טובים יותר בגלל הפרשי תקופות, או לחלופין מפני שהריביות במשק ירדו ביחס לתקופה בה נלקחה הלוואת המשכנת המקורית.
את
א. אם משפחה נקלעה לקשיים ומתקשה לעמוד בתשלומי
ב. אם ניתן להשיג עסקה בריביות טובות יותר ובכך ניתן לחסוך כסף יהיה כדאי למחזר את
ההמלצה של אנשי המקצוע בשוק המשכנתאות היא לבדוק לפחות אחת לשנה את כדאיות
==קישורים חיצוניים==
| |||