משכנתה – הבדלי גרסאות

'''משכנתה ''' היא אחד מחמישה סוגים של [[זכות במקרקעין|זכויות במקרקעין]] ומשמעותה שיעבוד של מקרקעין על ידי בעל זכות הבעלות, לטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו. בדרך כלל נרשמת משכנתאמשכנתה על מנת להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הקרקע.

* משכנתה בריבית קבועה - צמודה למדד - במשכנתה זו, הלווה מתחייב מראש לריבית קבועה למשך כל חיי ההלוואה. בנוסף לריבית, מתחייב הלווה להצמדה של ההלוואה למדד. משמעות ההצמדה היא הצמדה של סכום ההלוואה כולו. כך שבתנאי אינפלציה, עלול סכום החוב לעלות, וזאת על אף התשלומים המשולמים באופן קבוע. היתרון בהלוואה מסוג זה, הוא שהמלווה אינו צריך לכלול את סיכוני האינפלציה בריבית שהוא לוקח, וכך הריבית תהיה נמוכה יותר מאשר בהלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה. הלוואה זו טובה עבור הלווה כאשר ההערכה הכלכלית היא שהאינפלציה תהיה יותר נמוכה, מה"הנחה" שמתקבלת בערך הריבית השנתית. כך למשל, אם הריבית השנתית היא 3% בשנה, וההערכה היא שהאינפלציה תהיה 2% בשנה, ולעומתה הריבית בהלוואה שאינה צמודה היא 6% בשנה, ניתן לראות שהמסלול הצמוד עדיף. התשלום עבור ה"הנחה" הוא בחוסר ודאות לגבי רמת האינפלציה בעתיד. יתרון של הלוואה בריבית קבועה, הוא שכאשר הריבית נמוכה מאד, וההערכה היא ש"מכאן היא לא יכולה יותר לרדת", יש אפשרות לקחת הלוואה זולה, ולקבע את המחיר שלה לתקופה ארוכה. במקרה שהריבית תעלה, הלווה ימשיך לשלם את הריבית הנמוכה שהייתה ביום שלקח את ההלוואה. אך כפי שבכלכלה, אין יתרון ללא חיסרון, כך ניתן לאמרלומר שקיבוע הריבית יכול להיות לרועץ אם הריבית יורדת בניגוד לההערכותלהערכות. פרעוןפירעון מוקדם, כאשר מסלול המשכנתה הוא בריבית קבועה, עלול להיות בעייתי. שכן אם הריבית ירדה, הרי שפרעוןשפירעון מוקדם של ההלוואה עלול לגרום להפסד רווח פוטנציאלי לגוף המלווה, הוא ידרוש פיצוי על כך (נקרא "קנס יציאה"). לעומת זאת, אם הריבית עלתה, ישמח הגוף המלווה לצאת מההתחייבות, שכן הוא יכול להלוות את אותו הכסף ללווה אחר בריבית גובההגבוהה יותר, ולהגדיל את הרווח שנוצר מהכסף הזה.

* משכנתה בריבית משתנה - צמודה למדד - משכנתה זו דומה מאד למשכנתה בריבית קבועה, עם הבדל אחד. אחת לתקופה כלשהי, המוסכמת מראש עם חתימת ההלוואה, הריבית משתנה. נקודות אלו, בהן הריבית משתנה, יכולות להיות גם נקודות לפרעוןלפירעון מוקדם של ההלוואה (ללא קנס יציאה) שכן ניתן לראות בכל נקודה, פרעוןפירעון רעיוני של ההלוואה ולקיחת הלוואה חדשה לפי תנאי השוק. ערך שינוי הריבית בנקודות זמן אלו נקבע לפי [[עוגן משכנתה]]

* משכנתה בריבית קבועה - לא צמודה - משכנתה הדומה למשכנתה בריבית קבועה שצמודה למדד, עם הבדל עיקרי אחד: ההערכות לגבי קצב האינפצליההאינפלציה מגולמים בריבית של ההלוואה. מבחינת הלווה זו הלוואה נטולת הפתעות לחלוטין. כל התשלומים נקבעים מראש עם לקיחת ההלוואה, ואין הם משתנים בשום תנאי. הלוואות מסוג זה, שנילקחושנלקחו בסוף שנות ה-70 ובתחילת שנות ה-80 הביאו ללווים רווח ניכר, שכן בתנאי האינפלציה ששררו בתחילת שנות ה-80, נשחקו משכנתות אלו לחלוטין, ולמעשה נמחקו. בניגוד להלוואה צמודה, ערך ההלוואה לעולם אינו יכול לעלות, אלא רק לרדת.

* משכנתה בריבית הפריים - משכנתה שקלית לא צמודה למדד - משכנתה זו היא למעשה הרחבה של הלוואות לטווח קצר לתחום המשכנתות. הריבית היא ריבית המשתנה ברמה החודשית, על פי ריבית הפריים הנגזרת מריבית בנק ישראל. יתרונה של משכנתה זו היא שבתנאי ריבית נמוכים מאד, כפי שקרה ב 2015, הריבית המשולמת נמוכה מאד. במקרה שהריבית עולה, ניתן תמיד להמיר את המשכנתה הזו במשכנתה מסוג אחר. החיסרון במשכנתה זו, היא שאם הריבית עולה, עלולים להפסיד את המסלול האלטרנטיבי של משכנתה בריבית קבועה, ולשלם יותר. ריבית הפריים יכולה להיות תנודתית מאד. כך למשל, הריבית בישראל בשנות ה-90 הייתה מעל 10% וב -2015 כ -1.6%. מקרה שההלוואה נלקחה כאשר הריבית נמוכה, וכתוצאה משיקולים כלכליים הריבית עולה, הרי שהלווה עלול למצוא את עצמו מחויב לתשלומים גבוהייםגבוהים מאד שלא תוכננו מראש.

* משכנתה צמודה למט"ח - דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר - משכנתה זו נלקחת למעשה במטבע זר, ומושפעת מהריבית שנקבעת על ידי הבנק המרכזי שמנהל את המטבע שנבחר. הלוואה זו הייתה פופולרית מאד בשנות ה-90, כאשר ערכי הריבית בישראל היו גבוהים מאד יחסית לריבית במדינות אחרות. כך למשל, לווים שלקחו הלוואה דולרית כאשר שער הדולר היה קרוב ל -5 שקלים לדולר, הרוויחו פעמיים. גם משחיקת ההלוואה כתוצאה מירידת ערך הדולר יחסית לשקל, וגם משיעורי הריבית הנמוכים שהונהגו בארצות הברית. מאידך, מי שלקח את ההלוואה כאשר הדולר היה קרוב ל -3 שקלים לדולר, הרי שהפסיד מעליית ערך הדולר.