הבדלים בין גרסאות בדף "תוכנית בניין עיר"

מ
אין תקציר עריכה
מ (בוט החלפות: \1תת-)
מ
[[קובץ:Jerusalem zoning system - Charles Robert Ashbee 1922.png|ממוזער||400px|[[תוכנית בניין עיר]] הראשונה שהוכנה בארץ ישראל, על ידי האדריכל [[צ'ארלס רוברט אשבי]], בה מפורטים [[שימושי קרקע]] בירושלים, כפי שפורסמה בדו"ח [[האגודה למען ירושלים]] במרץ 1921 (באנגלית: Jerusalem zoning system)]]
'''תוכנית בניין עיר''' (נקרא גם: '''אזור''') או ב[[ראשי תיבות]] '''תב"ע''' היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. המונח "תוכנית בניין עיר" מקורו בפקודת בניין ערים המנדטורית. בחוק התכנון והבנייה הוחלף המונח ב"תוכנית" או "תוכנית מתאר"{{הערה|{{צ-ספר|מחבר=ענת בר כהן|שם=הליך החקיקה של חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 בהקשרם של "מוסדות התכנון" (פרק ב' לחוק) ו"תוכניות" (פרק ג' לחוק), עבודת דוקטוראט|מקום הוצאה=רמת גן, ישראל|מו"ל=אוניברסיטת בר-אילן|שנת הוצאה=תשס"ח}}}}. המונח שגור בלשון הדיבור בישראל בהתייחסות לתוכנית מתאר מפורטת. הקביעה המשמעותית ביותר בחוק לגבי "תוכנית" היא זו שנקבעה בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965, אשר בה נאמר כי אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין אלא אם כן נתנה הוועדה המקומית היתר לכך, והוועדה לא תיתן את ההיתר אלא על פי הקביעות ב'''תוכנית'''. החוק גם מבחין בין כמה סוגים של תוכניות, וקובע את ה[[היררכיה]] ביניהן: החשובה ביותר היא [[תוכנית מתאר ארצית|תוכנית המתאר הארצית]], והאחרונה בהיררכיה היא [[תוכנית מפורטת]] בסמכות הוועדה המקומית. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים - [[תשריט]] ותקנון, וכן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים "נספחים".
 
==תשריט==
התשריט הוא מסמך גרפי (משורטט) הכולל, בחלקו העיקרי, [[מפה]] של המצב המוצע באותה תוכנית. המפה הערוכה על רקע [[מפת מדידה]] ועליה מסומנת חלוקת הקרקע ליחידות קניין (מגרשים, או תאי שטח), ייעודי הקרקע בכל אחת מיחידות הקניין, התווית דרכים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין, ועוד. כל הסימנים המסומנים על המפה מוגדרים ב[[מקרא]] המשורטט מימין למפה, ומשמעותם של כל הסימנים הללו מובהרת בהוראות התוכנית (התקנון). התשריט (כמו גם הוראות התוכנית) נערך בהתאם להוראות נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכנית) של משרד הפנים, אשר מגדיר מהי תכולת התשריט הנדרשת, הנחיות לעריכת מפת המדידה, תבנית מוגדרת להוראות התוכנית ורשימה סגורה של ייעודי קרקע.
 
==יעודיייעודי קרקע==
יעודיייעודי קרקע (או [[שימושי קרקע]]) - בהתאם לשיטה שפותחה כבר בתחילת [[המאה ה-20]] הנקראת אזור (Zoning), יש לסמן על התשריט את האזורים שבהם תותר בנייתם או הפעלתם של ייעודים שונים, לפי קוד צבעוני המזהה את הייעודים. לדוגמה: השטחים שייצבעו בתשריט בצבע צהוב מסמנים כי באותם שטחים ניתן לבנות מבנים שישמשו למגורים. שטחים שייצבעו בתשריט באדום מסמנים כי בשטח ניתן יהיה לפתח שם דרך. וכן הלאה.
 
ניתן גם לקבוע שטחים שבהם ניתן להפעיל/לבנות כמה וכמה ייעודים (תמהיל), ואזורים אלה יסומנו על פי רוב באמצעות קווים בצבעים שונים לסרוגין (פיז'מה). מחברי נוהל מבא"ת חישבו כי אם הם ירצו לאפשר כל תמהיל אפשרי, מכל שני ייעודים ומכל שלושה ייעודים שקיימים בנוהל מבא"ת, הם יצטרכו למצוא דרך לסמן כמה מאות אלפי תמהילים אפשריים. כדי להימנע מכך, בחרו מחברי הנוהל בשיטה משולבת: תמהילים פופולריים (כמו מסחר ומשרדים, לדוגמה) יקבלו סימון רגיל של פיז'מה, ואילו תמהילים שהנוהל לא מציע סימון עבורם יסומנו על ידי עירוב (צביעה לסירוגין) של הייעודים העיקריים באותה קטגוריה. כך למשל שטח שבו מוצע לאפשר בנייה של תחנת תדלוק (אחד הייעודים בקבוצת ייעודי ה'''תחבורה''') ומחסנים (אחד הייעודים בקבוצת ייעודי ה'''תעסוקה''') לא ייקרא "תחנת תדלוק ואחסנה" אלא "'''תחבורה ותעסוקה'''", על שם הייעודים העיקריים בקטגוריות הרלוונטיות. הפירוט המלא של השימושים המותרים באותו תמהיל יפורטו בהוראות התוכנית (התקנון).
 
'''מגורים א-ד''' מסווגים על פי אחוזי הבינוי הכוללים במגרש (עיקרי ושירות על קרקעי ועיקרי תת-קרקעי) :
 
מגורים א' עד 100%, מגורים ב' עד 200%, מגורים ג' עד 350%, מגורים ד' 351% ומעלה.
 
== תאי שטח ==
'''נוהל מבא"ת''' קבע, בין היתר, כי את החלוקה ליחידות קניין בתשריט יש לציין על ידי הסימון של '''תאי שטח'''. גם המושג '''תאי שטח''' איננו מוכר בחוק, והכוונה היא בעצם ליחידת סימון גרפית (יחידת צביעה). מחברי נוהל מבא"ת מצאו כי במרבית הגדולה של המקרים כל '''מגרש''' (יחידת קניין מוצעת בתוכנית) יסומן גם כיחידת צביעה ('''תא שטח''') ולפיכך אין צורך לסמן בתשריט גם את המגרשים וגם את תאי השטח. נקבע, לפיכך, כי בתשריט יסומנו רק תאי השטח, אך הדבר איננו מוציא מכלל שימוש את הביטוי '''מגרש''' המוכר בחוק. במקרים בודדים בהם אין זהות בין יחידת קניין (מגרש) לבין יחידת צביעה (תא שטח), כמו למשל כאשר יחידת קניין אחת מחולקת לשני אזורי שימוש (יעודים), קובע נוהל מבא"ת כי יחידת הקניין תוגדר כ'''מגרש''', ואילו כל אחד מאזורי השימוש יוגדר כ'''תא שטח'''.
 
==ראו גם==
* [[תכנון עירוני]]
* [[מערכת מידע גאוגרפית]]
* [[תוכנית מתאר ארצית]]
|
* [[תוכנית מתאר מחוזית]]
* [[תוכנית מתאר מקומית]]
* [[תוכנית מפורטת]]
|}
* [http://www.moin.gov.il/tichnun מנהל תכנון], משרד הפנים
* [http://www.moin.gov.il/Apps/PubWebSite/PageByItem.nsf/PrintTopicPage?OpenAgent&topic=6C3HBKE_2_6GMBY20 מבא"ת], באתר משרד הפנים
* [http://www.architecture.org.il/info_hokim_mavat.php מבא"ת- עיקרי ההוראות], אדריכלות ובניה בישראל
* [http://www.mmi.gov.il/IturTabot/taba1.asp מאגר תוכניות בניין עיר], באתר מינהל מקרקעי ישראל
* [http://www.omnitech.co.il/autodesk/ListPages.aspx?catid=68 תוכנת מבא"ת 2006], באתר אומניטק