בית משותף – הבדלי גרסאות

הוסרו 45 בתים ,  לפני שנתיים
מ
אחידות במיקום הערות שוליים
מ (אחידות במיקום הערות שוליים)
[[קובץ:Aberdeen viewed from Ap Lei Chau.JPG|250px|ממוזער|שמאל|מגדלי דירות ב[[הונג קונג]]]]
[[קובץ:Lisbon (Lisboa) Luca Galuzzi 2006.jpg|ממוזער|250px|דיירת תולה [[כביסה]] בבניין משותף]]
'''בית משותף''' הוא [[מבנה אדריכלי]] המשמש למגורי [[אדם]] שכולל יותר מ[[דירה]] אחת וכן חלקים המשותפים לכל הדירות או לחלקן. הדירות יכולות להיות ב[[בעלות]] נפרדת לכל דירה, לחלקן או אף בבעלות אחת לכל הדירות.
 
==דיני בית משותף בישראל==
[[קובץ:Neve Amirim.JPG|שמאל|ממוזער|250px|בתים משותפים בשכונת נוה אמירים ב[[הרצליה]]]]
בישראל, בית משותף הוא על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, [[בית מגורים]] שיש בו שתי [[דירה|דירות]] או יותר והוא נרשם ב[[פנקס הבתים המשותפים]].
=== רכוש משותף ===
בכל בית משותף יש [[רכוש]] משותף המורכב מהרכוש שלא שויך באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות. בסעיף 52 ל[[חוק המקרקעין]] מגדיר המחוקק בדרך של אלימינציה מהו רכוש משותף, דהיינו כל מה שאינו רשום כדירות לרבות: הקרקע עליה עומד הבניין, גגות הבניין, קירותיו החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה ומים וכיוצ"ב וכן מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. יש לציין שהרשימה מהווה רשימה פתוחה בלבד והעובדה שהמחוקק טרח ומנה כמה מחלקי הרכוש המשותף באופן ספציפי, אינה גורעת מן ההגדרה הכללית "השיורית".
על הרכוש המשותף בבית משותף לא חלים דיני השיתוף הרגילים{{הערה|ס' 56א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.}}. במקומם יצר המחוקק שורת הסדרים, אשר תכליתם לאפשר רכישת בעלות במקרקעין, ולכוון את התנהגות הדיירים ובעלי הדירות במסגרת תפקודו השוטף של הבית המשותף.
לשם [[ניהול]] הרכוש המשותף, רשאים בעלי הדירות לערוך תקנון ולבחור נציגות בת חבר אחד עד חמישה חברים. נציגות זאת מכונה ב[[ישראל]] בשם '''ועד בית'''. במקומות שונים בעולם יש נציג שכיר לבעלי הדירות שקרוי [[קונסיירז']].
=== רישום בתים משותפים ===
בכל אחת מתשע לשכות המקרקעין המתנהלות ברחבי המדינה מתנהל פנקס רישום בתים משותפים.{{הערה|ס' 141 לחוק המקרקעין}}. חשיבות הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעוצה בטיבה של הזכות הנתונה בידי הדיירים. בעוד שבבית משותף קיימת חלוקה ליחידות רישום-הדירות, המצויות בבעלותם הנפרדת של הדיירים, הרי שחלוקה כאמור אינה קיימת בבית שאינו רשום כבית משותף.
התנאים לרישום בית משותף: 1. הוגשה בקשה לרישום הבית כבית משותף וצורפו לבקשה - תשריט הבית, תקנון הבית, המלצה למינוי נציגות זמנית לבית המשותף. 2. הבית ראוי להירשם כבית משותף. 3. מתן צו רישום מאת המפקח על רישום המקרקעין.
=== הצמדת רכוש משותף ===
בית משותף הוא משטר שיתוף ייחודי במסגרתו מצומצם באופן מקסימלי הנכס המשותף וניתן ביטוי מרבי לעצמאותו של כל אחד מן השותפים-בעלי הדירות. בעלי הדירות זוכים לבעלות עצמאית ונפרדת בדירותיהם ואף רשאים להצמיד חלקים מן השטח המשותף הנותר לדירות, ובאופן זה להחיל אף לגבי החלקים המוצמדים את דין בעלותם הנפרדת.{{הערה|ס' 54 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969}}.
הצמדת הרכוש/הוצאת הרכוש מתחום הרכוש המשותף יכולה שתעשה בתחילה על ידי קבלן המקים בית משותף או על ידי כלל בעלי הדירות בבית המשותף. חלקים אשר הוצאו מן הרכוש המשותף בדרך של הצמדה, לא יחשבו עוד "רכוש משותף" וזכות השימוש בהם תופקע מידי כלל בעלי הדירות ותיוחד לבעל ההצמדה.
=== תקנון הבית המשותף ===
על פי סעיף 61 בחוק המוזכר לעיל:
{{ציטוט|תוכן=
בית משותף יתנהל על פי תקנון מוסכם המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.|מקור=|מירכאות=כן}}
 
סעיף 62 קובע שבעלי הדירות חופשיים לתת לתקנון את התוכן המתאים להם וסעיף 64 קובע שאם בעלי הדירות לא ניסחו תקנון משלהם, התקנון המחייב יהיה התקנון המופיע בתוספת של החוק. את התקנון צריך לרשום והוא יחייב גם את מי שהפך לבעל דירה בבית המשותף לאחר שהתקנון כבר חובר. אם התקנון לא נרשם, הוא מחייב רק את בעלי הדירות שחיברו אותו. בעלי הדירות יכולים לשנות את התקנון, אך דרוש לכך רוב של שני שלישים של בעלות על הרכוש המשותף. כדי להמחיש זאת, בעל דירה שגודלה כפול מדירת שכנו מחזיק בזכויות הצבעה כפולות משל שכנו.
 
ועד הבית מחויב למנות גזבר, שיכול להיות אחד החברים בו, ועל הגזבר לנהל רישום של הכנסות והוצאות, להפיק דו"חות תקופתיים ולהציג אותם באסיפות הכלליות.
ככלל בעל דירה רשאי לבצע בקניינו שינויים ותיקונים כרצונו. אולם שינויים ותיקונים הפוגעים בדירה אחרת או ברכוש המשותף יבוצעו בהסכמת הנפגע (מראש או בדיעבד) – לפי התוספת השנייה לחוק המקרקעין.
 
==ראו גם==
* [http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/BE0FB51D-E487-4C10-8719-98FF274BF007/0/takanonmatzui.doc התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף], הטקסט המלא באתר משרד המשפטים
*{{אנשים ישראל|[[עוז אלמוג]]|הבית הקבלני המשותף בישראל|7464|9 ביולי 2010}}
*[https://www.lawguide.co.il/articles/ {{Lawguide|8508/B-23764/ |סכסוכי שכנים בבית משותף], באתר לוגייד,|אלדד אמת|27 במאי /05/2019}}
* [http://www.pro.co.il/blog/?p=84 דברים שוועד הבית לא מספר לכם], זכויות וחובות מול נציגות בית משותף
*הרב עמוס ראבילו והרב עדו רכניץ, [http://www.dintora.org/article/926 תקנון בית משותף מותאם לציבור שומר מצוות], אתר דין תורה