תוכנית ח-500 חולון

תוכנית ח-500 (ח/500; ח 500; ח'-500) היא תוכנית מתאר, על-פי חוק התכנון והבניה, לדרום העיר חולון. שטח התוכנית כ-4,080 דונם, והיא מהווה את עתודת הקרקע, הבלתי מבונה, הגדולה ביותר שנותרה בעיר חולון. התוכנית גובלת בצד צפון בשדרות ירושלים ובשכונות 'קריית שרת' ו-'קריית פנחס אילון', בצד מזרח בכביש מספר 4, בצד דרום בגבול השיפוט המשותף עם העיר ראשון לציון ובצד מערב בכביש מספר 20 (נתיבי איילון).

כללי

התוכנית מתאימה את ייעודי הקרקע, פריסת הבניה וגובהה להגבלות הבניה הנובעות מתמ"א 2/4 (תוכנית המתאר הארצית לפיתוח נמל התעופה בן-גוריון), שקבעה את מיקום מסלולי הטיסה בסמוך ומעל לתחום התוכנית. המגבלות מפעילות שדה התעופה באות לידי ביטוי בהגבלת הגובה הסופי של הבניינים בתחום התוכנית (מקסימום עד 22 קומות), הטלת מגבלות גובה על תרנים ואנטנות ואף מגבלות על הקמת מנופים בזמן הבניה. בנוסף לכך נקבע שימוש באלמנטים אקוסטיים לבידוד הרעש והוראות שנועדו למזער את סכנת מעוף הציפורים, שעלול להסב נזק לכלי טיס חולפים.

על-פי התוכנית בגרסתה המופקדת, במרכז המתחם מתוכננת ליבה ירוקה בשטח של כ-1,200 דונם לפיתוח של פארק חולות מטרופוליני. מרכז הפארק, המכונה 'הלב השמור' יכלול דיונות טבעיות בהיקף שלא יקטן מ-400 דונם, על-מנת לשמר מערכות אקולוגיות ייחודיות הכוללות מיני צמחים נדירים ומוגנים, שאין כמותם בשום מקום אחר במישור החוף. הטבעת שתקיף את 'הלב השמור' תהווה מעטפת חיצונית של הפארק, ותיועד לפעילויות בילוי ופנאי כלל עירונית.

בעקבות הדיון בהתנגדויות לתוכנית בגרסתה המופקדת, החליטה הוועדה המחוזית להרחיב את 'הלב השמור' של הפארק, על חשבון השטח לתכנון עתידי. 1,500 יחידות הדיור שהוקצו בשטח לתכנון עתידי בגרסה המופקדת של התוכנית, הועתקו בהחלטת הוועדה המחוזית למתחמי המגורים, כך שהקצאתם לא תהיה תלויה בשינוי מסלולי הטיסה של נתב"ג.

אירועים בהליכי אישור התוכנית

הודעה על הכנת התוכנית ופרסום תנאים להוצאת היתרי בנייה בתקופת ביניים של שלוש שנים על פי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, פורסמה לראשונה בעיתונות בתאריך 10-11 באוגוסט 2006 ובילקוט הפרסומים מס' 5562 מתאריך 2 באוגוסט 2006.

• הודעה בדבר הארכת תקופת הזמן להוצאת היתרי בנייה בתנאים בתקופת ביניים לשנה או עד להפקדת התוכנית, על פי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 6080 מתאריך 28 באפריל 2010.
• הודעה על הפקדת התוכנית על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה פורסמה בילקוט הפרסומים מס'6444 מתאריך 11/7/12.
• החלטת הוועדה המחוזית (וועדת המשנה להתנגדויות) לאשר את התוכנית נתקבלה בתאריך 18 בפברואר 2013.
• החלטת וועדת המשנה לערים של המועצה הארצית לאשר את התוכנית, נתקבלה בתאריך 14 במאי 2014.

על החלטת וועדת המשנה לערים של המועצה הארצית הוגשה עתירה מנהלית על ידי עיריית בת ים ואחרים (עת"מ 56633-06-14). העתירה נדחתה על ידי כב' השופטת ד"ר דפנה אבניאלי בתאריך 8/3/15. עיקר התרעומת של עיריית בת-ים נסובה סביב מתחם בשטח של 240 דונם הממוקם בחלק המערבי של התוכנית, ממערב לנתיבי איילון, שהתוכנית מציעה לשנות את ייעודו מאזור לספורט לאזור תעסוקה משולב במגורים (עם אפשרות להסב את המגורים לתעסוקה).

לטענת עיריית בת ים, פיתוח אזור תעסוקה באזור זה יפגע באזורי המסחר והתעסוקה של העיר בת ים וייצור תחרות לא הוגנת בשל קרבתו לנתיבי תחבורה ציבורית. כאמור, עמדתה של עיריית בת ים נדחתה לפי שעה על ידי בית המשפט. עיריית בת ים הגישה ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין של השופטת דפנה אבניאלי. בערעור זה לא התבקש עיכוב ביצוע, ומכאן שאין כל מניעה מלפרסם את התוכנית לתוקף בילקוט הפרסומים תוך כדי ההליך. על-פי הערכות, אישורה של תוכנית ח-500 צפוי להתפרסם עוד במהלך שנת 2015.

היסטוריה

הדיונות של דרום חולון היוו מוקד לפעילות נדל"נית עוד מראשית המאה הקודמת. האזור הוגדר באותה עת, טרם הקמת המועצה המקומית חולון, כשטח שיפוט גלילי הסמוך לכפר הערבי יאזור. אנשי עסקים פרטיים וחברות רכשו החל משנות ה-20 של המאה הקודמת חטיבות קרקע גדולות של מאות דונמים מבעלי קרקע ערבים. בהתאם לפקודת בנין ערים המנדטורית הוכנו תוכניות 'פרצלציה' ('חלוקה') שחילקו את חטיבות הקרקע הגדולות לחלקות קטנות בגודל של 300 עד 500 מ"ר, תוך יצירת מתווה שכונתי הכולל מערכת כבישים ומגרשים לצורכי ציבור, ומתוך התאמה לתוכנית המתאר המנדטוריות של העיר חולון, ששורטטו בתחילת שנות ה-40 של המאה ה-20.

החלקות לאחר 'החלוקה' נרשמו בפנקסי המקרקעין והחלו להיסחר בשוק החופשי בארץ ישראל ואף מחוץ לה. אידיאל גאולת הקרקע הוביל לרכישת קרקעות על ידי יהודים מאירופה, ארצות הברית ודרום אפריקה, בסיוע שתדלנותם של מנהיגי ציבור שנרתמו לפעילות זו בעת ביקורם בקהילות יהודיות בתפוצות. כך לדוגמה גם ד"ר חיים קוגל – מי שלימים כיהן כראש המועצה הראשון של חולון – סייע לגאולת קרקע בעת ביקורו את הקהילה היהודית בדרום אפריקה. מסיבה זאת ישנם עד היום בעלי קרקעות רבים בתחום התוכנית שהם תושבי חוץ (היורשים של הבעלים המקוריים).

דוגמאות ל'פרצלציות' (תוכניות חלוקה) היסטוריות בקרקעות דרום חולון:

• יצירת הגושים 6748, 6749, 6747 ו-6750 על ידי הבנק לחקלאות ובנין בע"מ בארץ ישראל.
• חלוקת חלקה 690 בגוש 6043 על ידי החברה לקרקעות והלוואות בע"מ.

תוכנית המתאר הראשונה של העיר חולון, ח-1, משנת 1958, ביטלה את כל התוכניות המנדטוריות לבניית שכונות מגורים חדשות בדרום חולון, וייעדה את כל האזור לתכנון מחדש, כ'אזור לרה-פרצלציה' (איחוד וחלוקה מחדש). תוכנית ח-500 מהווה תוכנית מתאר שלישית ואחרונה בסדרה (אחרי ח-1 ו-ח-1 תיקון 3), והיא מציעה תכנון חדש לכל האזור.

שכונת 'מולדת'

שכונת 'מולדת' נכללת בתחום תוכנית ח-500, באזור המיועד לפארק החולות. השכונה הוקמה בשנת 1930 כשכונת המגורים הראשונה בדרום חולון, והיא אחת מחמש השכונות הראשונות (יחד עם השכונות 'אגרובנק', 'גרין', 'קריית עבודה', ושכונת 'עם') שאוחדו יחדיו לכדי המועצה המקומית חולון, בשנת 1940.

אדמות שכונת 'מולדת' נרכשו על ידי חברת 'המזרח', שבראשה עמד המהנדס אלכסנדר חיסין. מרכזה של השכונה היה מגדל המים. דייריה הראשונים של השכונה היו שמונה משפחות של יוצאי תימן אך בסוף שנת 1934 – רק ארבע שנים לאחר מכן – כבר מנתה אוכלוסיית השכונה כ-100 משפחות. בשל ריחוקה של השכונה מיישובים יהודיים, וקרבתה אל הכפרים הערביים יאזור ובית דג'אן, נפגעה השכונה בידי ערביי יפו במאורעות המרד הערבי הגדול (1936–1939) וננטשה כמעט לחלוטין. תושביה עברו להתגורר באופן זמני בבית הספר החקלאי 'מקוה ישראל'. בשכונת מולדת עבר תוואי 'דרך הביטחון' שנסללה בשנת 1948 כדרך חלופית לדרך יפו-ירושלים (כביש 44 של היום), במטרה לחבר בין תל אביב לבין מושבות הדרום וירושלים. כיום מתגוררות בשכונה עשרות משפחות, לצד מספר מועט של עסקים ובתי מלאכה. כל המבנים ובתי השכונה עתידים להתפנות על-פי תוכנית ח-500, למעט מגדל המים ו'דרך הביטחון', שהוכרזו כאתרים לשימור.

שכונת 'גבעת חולון'

שכונת 'גבעת חולון נכללת בתחום תוכנית ח-500, באזור המיועד לפארק החולות. שכונת מגורים קטנה זו ממוקמת דרומית לשכונת 'קריית שרת', בלב אזור החולות, לצד הכביש המוליך אל מתחם בית המטבחיים העירוני. שכונת 'גבעת חולון' כוללת כמה עשרות בתי מגורים. המבנים של השכונה נבנו בתחילת שנות ה-40 של המאה הקודמת ונותרו עד היום במתכונתם המקורית. אמנם, על פי תוכנית המתאר ח-1 (תיקון מס' 3) שאושרה בשנת 1978, סווג השטח למגורים, אך כדי להרחיב את הבניה באזור זה היה צורך בהכנת תוכנית מפורטת. בשל המגבלות הנובעות מהימצאותה של השכונה בתחום ההשפעה של שדה התעופה, נמנעה האפשרות לפיתוח השכונה, ולפיכך היא הושארה במצבה המקורי, ללא תשתיות מודרניות, עד היום.

תושבי השכונה 'גבעת חולון' פנו להליכים משפטיים נגד עיריית חולון וזכו בחודש יוני 2014 לקבל פסק דין לטובתם, המחייב את העירייה להעניק להם שירותים עירוניים נאותים, כגון פינוי והצבת מכלי אשפה, התקנת תאורת רחובות ושילוט הנושא את שם הרחוב. שכונת גבעת חולון עתידה להתפנות במסגרת מימוש תוכנית ח-500 (ראה להלן 'פינויין של השכונות גבעת חולון ומולדת').

בית המטבחיים

חטיבת קרקע בשטח כולל של 254 דונם, משתרעת על חלקות קרקע שונות בגושים 6052, 6053, 6734 ו-6735. הקרקע כולה הופקעה מבעלי קרקע פרטיים. ההפקעה בוצעה בעקבות הרשאה שקיבל ראש עיריית חולון, פנחס אילון בשנת 1961 על-פי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 לשם הקמת בית מטבחיים אזורי ותעשיות נלוות לו. לצורך כך אף הוקם בשנת 1959 תאגיד משותף לעיריות תל אביב וחולון (ביחס של 80% עיריית תל אביב ו-20% עיריית חולון), שהיה אמור לקדם את המיזם ולשאת בפועל בהוצאות הקמתו, לרבות תשלום פיצויי הפקעה לבעלי הקרקע הפרטיים.

הליכי ההפקעה של 250 הדונם בחולות דרום חולון, הסתיימו בשנת 1966, ולאחר מכן אושרה תוכנית בנין ערים ח-142 – להקמת בית מטבחיים ותעשיות נלוות לו. על-פי התוכנית הנ"ל ניתן היה להקים באזור זה בית מטבחיים ומפעלים הקשורים בעיבוד בשר. מבחינת גודלו יכול היה בית-מטבחיים כזה לשמש עבור המזרח התיכון כולו. אך באותן שנים התוכנית נראתה נחוצה, ואיש מבעלי הקרקעות הפרטיים לא התנגד למיזם.

בפועל, פרט למבנה אחד של בית מטבחיים שהוקם בסוף שנות ה-60 ופעל עד תחילת שנות ה-90, כל יתרת הקרקע נשארה ריקה ופנויה. מבנה בית המטבחיים פוצץ בתרגיל של פיקוד העורף, בחודש יוני 2015. בעלי הקרקע, עיריית תל אביב ועיריית חולון צפויים לקבל זכויות במסגרת תוכנית ח-500, ע"פ הוראותיה, בעבור פינוי בית המטבחיים (סעיף 2.2.4 לתקנון התוכנית).

תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות קבע סייג של התיישנות להחזרת הקרקע לבעליה. על כן, לאחר שינוי הייעוד במסגרת תוכנית ח-500 מהמטרה הציבורית שבגינה הופקעו המקרקעין, בעלי הקרקעות ההיסטוריים במתחם בית המטבחיים לא יוכלו עוד לקבל את רכושם.

זכויות הבניה – נתונים כמותיים

• 1,300 יח"ד בבניה נמוכה.
• 12,400 יח"ד בבניה גבוהה (כולל 1,500 יח"ד שהועברו מהשטח לתכנון בעתיד שבוטל לטובת הגדלת פארק החולות), מתוכם 2,000 יח"ד קטנות לאוכלוסיות זכאיות בשטח של 80 מ"ר כולל ממ"ד.
• 13,700 יח"ד בסה"כ (כולל 800 יח"ד לצורך עידוד וסיוע בסילוק מטרדים ופינוי פולשים).
• 930,000 מ"ר (שטח עקרי) לתעסוקה לסוגיה, כולל מסחר וייעודים רב-תכליתיים.
• 175,000 מ"ר (שטח עקרי) לבנייני ציבור.

עיקרי הוראות התוכנית

• תנאי לאישור תוכנית מפורטת ראשונה יהיה אישור תוכנית שתכלול חלוקה למתחמים לאיחוד וחלוקה, או תשריט הכולל חלוקה כאמור, כחלק בד ובד עם התוכנית המפורטת הראשונה (להלן:"תוכנית המתחמים") או כחלק ממנה.
• תוכנית המתחמים תקבע חלוקת זכויות בנייה בין המתחמים, תנאים למימוש הזכויות בכל מתחם והוראות לביצוע איחוד וחלוקה שתכלולנה התייחסות לחלוקת שטחי ציבור.
• תוכנית המתחמים תקבע בין היתר את שטח הפארק שיכלל בתוכניות המפורטות השונות, בהעדפה לחלק הפארק המצוי בתחום כל מתחם, ובלבד שיובטח פיתוח הפארק במלואו.

מסמכי התוכנית המופקדת

• תקנון התוכנית המופקדת
• תשריט התוכנית
• פרוטוקול הדיון בהתנגדויות בוועדה המחוזית מתאריך 18 בפברואר 2013
• פרוטוקול הדיון בוועדת המשנה לערים של המועצה הארצית

ביבליוגרפיה

יוסף רייטן, אתר ח 500 חולון – זירת המידע, נדלה בתאריך 24 באוקטובר 2015 http://www.h-500.com/