יועץ משכנתאות – הבדלי גרסאות
תוכן שנמחק תוכן שנוסף
מאין תקציר עריכה |
מ הסרת פרסומות מהערות השוליים, החלפות ( בתת-), הגהה |
||
שורה 5:
בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים מוכרים את המוצרים שלהם ישירות ללקוחותיהם. המכירה של המוצרים, הפרסום שלהם וכל הכרוך בהתקשרות ארוכה מבוססת נוסחאות שאינן נהירות לציבור מתבצעת ישירות. גם השידול לביצוע ההלוואות על ידי גוף פיננסי מסוים מתבצע בריש גלי בכל אמצעי התקשורת, תוך הצגת עובדי הגופים כיועצי משכנתאות" "מומחי משכנתאות" וכיוצ"ב מונחים שנועדו להרגיע את הפונים שמדובר בתהליך שיתבצע בהתאמה לצורכי הלווים. המצגים מסתירים את העובדה שמדובר באנשי מכירות של הבנקים שתפקידם ויעדיהם למכור יותר ויותר יקר.
מאז סוף שנות ה-90 של המאה העשרים, עם הגידול של שוק המציעים וגידול התחרות בו לכאורה החל להתפתח העיסוק של "יועץ מימון לדיור" (משכנתאות) אשר מבצע תהליכי איסוף וניתוח מידע של הלקוחות לצורך בניית תמהילי מימון יעילים וזולים ללקוח, בניית תוכנית עבודה למימון, התמודדות עם הרגולציה בתחום שהפכה
מאז 2016 מתקיים ניסיון של עוסקים בתחום לפעול להסדרת העיסוק כמקצוע מוגדר עם בחינות ידע, קביעת קוד אתיקה גלוי ומסגרות דיון בתלונות ציבור. נציגי הבנקים, הממשלה ובנק ישראל מתנגדים להסדרת המקצוע בישראל משיקולים זרים ועסקיים שלהם כך שכיום מתקיימת פעילות הסדרה עצמית במסגרת עמותת יועצי מימון לדיור המונה את רוב העוסקים בתחום כעיסוק מרכזי ומקצועי ומוכרת כהתאחדות יועצי משכנתאות. בשוקים מפותחים בעולם הפך העיסוק של יועץ המשכנתאות, או הקרוב לו ברוקר משכנתאות,
ייעוץ בניית מודל תיק משכנתה מותאם אישית מאפשר ללווים להגדיר תמהילי הלוואות מגובות משכנתה מתאימים ללווה ומותאמים לשינויים נדרשים הנובעים מהיות ההלוואות פרושות למספר שנים רב בהן נסיבות החיים משתנות באופן קיצוני במונחי הכנסה, מבנה תא משפחתי, והתאמה למצבים כלכליים שונים. במדינות מערביות מקובל כי הכשרת יועצי המשכנתאות מוסדרת על ידי המדינה וזאת כדי להבטיח תאימות אופטימלית למערכת הרגולציה והבנקאות המקומית. כך למשל, בארצות הברית כלל המדינות למעט אחת הסדירו כללי ייעוץ אחידים לברוקרים הפועלים בתחומה שתפקידם שונה מיועץ המשכנתאות עקב שיטות המכירה השונות.
עד היום טרם נערך מחקר מקיף
בישראל לא קיימת היום כל רגולציה בנושא, גופים שונים, פרטיים ומטעם איגודי היועצים פועלים להסדרת נוהלי העבודה של היועצים מול הגופים המממנים. ביוני 2017 פרסמה המפקחת על הבנקים לראשונה טיוטת מכתב המיועדת להסדיר את פעילות יועצי המשכנתאות מול הבנקים.{{הערה|[http://www.savey.co.il/בלוג/המפקחת-על-הבנקים-פועלת-יועצי-משכנתאות/ המפקחת על הבנקים פועלת לטובת הלקוחות ויועצי המשכנתאות], באתר savey}}▼
▲בישראל לא קיימת היום כל רגולציה בנושא, גופים שונים, פרטיים ומטעם איגודי היועצים פועלים להסדרת נוהלי העבודה של היועצים מול הגופים המממנים. ביוני 2017 פרסמה המפקחת על הבנקים לראשונה טיוטת מכתב המיועדת להסדיר את פעילות יועצי המשכנתאות מול הבנקים.
== פעולותיו של יועץ המשכנתאות ==
אופי והיקף העבודה של יועץ משכנתאות משתנה בין מדינה למדינה. כך לדוגמה, יועץ ברוקר באנגליה יטפל בהסדרת כלל הפעילות הבנקאית, והוא אחראי על טיב הייעוץ שמעניק, ונותן את הדין על ייעוץ שמתגלה כבלתי הולם לצורכי הלקוח. במדינות אחרות לעומת זאת, תפקיד היועץ הוא בעיקר מכירתי כלומר רק מבצע ייעוץ ראשוני על תמהיל המשכנתה אך אינו מלווה את הלקוח מול הבנקים.
שורה 23 ⟵ 22:
* הכרת הלקוחות לעסקה במובנים של הכנסה, יציבות כלכלית, סיכונים לכשל, התאמה לעמידה בכללים המאפשרים לקבל מימון מוכוון / מוזל וכל הנדרש לחיתום אשראי נכון ויעיל.
* בנייה של תיק לווה לצורך הגשה מסודרת לבנקים וגורמים מלווים אחרים כולל הערכה של יכולות הלווה, כגון הערכה של היסטוריית האשראי של הלווה, דו"ח הכנסות של הלווה (מאומת על ידי תלושי הכנסות ותיעוד דומה).
* ניתוחים פיננסיים מבוססי ידע של נוסחאות מימון ומודלים של עלויות בתת
* בניית תוכנית תמהיל ותחנות שינוי (מיחזורים) מבוססת על המוצרים השונים המוצעים ובהתאמה לרגולציה שקובעת מסגרות, היקפים, מטרות ומקדמי יוקר לבנקים, כך שתיווצר משכנתה יעילה וזולה ביותר ללקוח. פניה לבנקים מתאימים לפרופיל שהוגדר ושמוכרים מוצרים מתאימים (יש מגוון של מעל 50 סוגי מוצרי הלוואות בעלויות שונות עם תנאי סיכון שונים) לצורך קבלת הצעות רשמיות לבחינת התאמה ומשא ומתן תמחור. בניית לוחות תשלומים בעיסקאות מתמשכות (למשל קניה מקבלן לטווח של חודשים עד שנים) זיהוי בעיות מיוחדות בעסקה לטיפול מקדים בפיתרונן ו/ או הצגת אישורים מגורמי חוץ נדרשים (בתי משפט, רשויות מקומיות, רמ"י וכו') הצגת התוצרים ללקוחות עם המלצה על מסלולי ביצוע. ליווי הלקוחות לבנק / מוסד מממן לצורך חתימה על מסגרת עסקה.
* תהליכי ביצוע ביטחונות לצורך ביצוע - איסוף כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע ההלוואות ו[[משכנתה|משכון]] הנדל"ן במרשם מתאים (טאבו, רמ"י, רשם המשכונות ) התהליך לא מחויב להתבצע על ידי היועץ ויכול להתבצע גם על ידי הלקוח.
שורה 29 ⟵ 28:
=== ההבדל בין יועץ משכנתאות עצמאי, לבין נציג בנקאי ===
יועץ משכנתאות עצמאי תפקידו לייצג את הלקוח (הלווה) מול מספר מלווים (בנקים, וגופים פיננסים אחרים), ואילו נציג בנקאי עובד ישירות עבור המלווה ומקבל ממנו את שכרו כפוף בעמידה ביעדים. בארצות הברית מרבית הגופים המלווים דורשים כי ברוקר המשכנתה יעבור הכשרה ויורשה לעסוק בתחום המשכנתאות. הרישיון בארצות הברית נחלק לשלוש "ברוקר מורשה", "ברוקר עסקי", ו"מלווה ישיר".
רישיון העיסוק של ברוקר משכנתאות כולל אחריות אישית לעמידה בנוהלי המדינה בה הוא פועל, הפרה של תנאים כאלה עונשם שלילת רישיון ואף מאסר והם תקפים למשך כל חיי המשכנתה המיועצת.
שורה 40 ⟵ 39:
=== עלויות ייעוץ ===
נהוג כי יועצי משכנתאות גובים תשלום קבוע וידוע מראש עבור השירותים שמעניקים ללקוח. תשלום זה נע בין אלפי ש"ח בודדים לעשרות אלפי ש"ח, תלוי בסוג השירות, ביועץ ובמורכבות התיק. מספר חברות גובות עמלה שיעורית מתוך סך המשכנתה המאושרת באמצעותה.
==הערות שוליים==
{{הערות שוליים|יישור=
[[קטגוריה:בנקאות]]
|