זכות קדימה (מקרקעין)
זכות קדימה, בדיני הקניין, היא זכות במקרקעין המקנה לבעליה קדימות במקרה של מכירת זכות בנכס. כלומר, כשברצונו של בעל זכות קיימת בנכס (כגון בעל הנכס) למכור את זכותו, הוא חייב להציע את הזכות לבעל זכות הקדימה, לפני שיציע אותה לכל אדם אחר. זכות קדימה היא אחת מחמש הזכויות במקרקעין המוסדרות בחוק המקרקעין של מדינת ישראל. חוכר לדורות (שוכר הנכס לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים) דומה לבעל הנכס בעניין זה והוא יכול להעניק זכות קדימה.[1]
לאחר שנרשמה בטאבו זכות הקדימה, רשם המקרקעין נדרש שלא לרשום העברה כלשהי של הזכות במקרקעין, אלא אם נוכח שהתקיימו תנאי זכות הקדימה (קרי, שהזכות במקרקעין הוצעה קודם כל לבעל זכות הקדימה).[2]
יצירת זכות קדימה
עריכהזכות קדימה יכולה להיווצר על פי הסכם או מכוח הוראות החוק.
זכות קדימה לפי הסכם
עריכהניתן לכרות חוזה שבו מקנה בעל הזכות בנכס את זכות הקדימה לאדם אחר. על מנת שתחול כזכות קניינית (כלפי כולי עלמא), זכות הקדימה צריכה להירשם במרשם המקרקעין (טאבו), באמצעות שטר עליו חותמים הצדדים.
זכות קדימה על פי הסכם מוסדרת בסעיף 99 לחוק המקרקעין:
99. זכות קדימה על פי הסכם
- (א) בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.
[...]
זכות קדימה לפי דין
עריכהלצד זכות הקדימה לפי הסכם, חוק המקרקעין מסדיר שני מקרים נוספים בהם חלה זכות קדימה: זכות קדימה בין יורשים וזכות קדימה בין בני זוג.
- זכות קדימה בין יורשים: במקרקעין שהם משק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, שעברו בירושה לכמה יורשים, לא יכול יורש להעביר את חלקו לאחר לפני שיציע אותו ליורשים האחרים.[3] בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו קיום הצוואה, כל יורש הוא בעל זכות קדימה ביחס לחלקיהם של היורשים האחרים. לאחר תום השנתיים, עומדת ליורש זכות קדימה רק אם רשם בטאבו את זכותו זו במהלך השנתיים הראשונות.[4] הטעם להסדר ייחודי זה נעוץ באינטרס של הגנה על שלמות המשק החקלאי, כאשר לעיתים, הכנסת רוכשים זרים למשק עשויה להביא לפירוקו או לפגיעה אחרת בכושר קיומו.
- זכות קדימה בין בני זוג: חוק המקרקעין קובע כי "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו."[5] החוק מעדיף את ההגנה על בן הזוג, מפני כניסת אדם זר לביתו או לעסקו, על פני זכותו של בן הזוג האחר לנהוג בקניינו כראות עיניו.
מימוש זכות קדימה
עריכההאופן בו יש לממש את זכות הקדימה מוסדר בסעיפים 102 ו-103 לחוק המקרקעין:
102. רכישה על פי זכות קדימה
- (א) הצעה לבעל זכות קדימה תהיה בכתב, שיישלח בדואר רשום, ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים; העתק מההצעה יישלח לרשם.
- (ב) תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש, בצירוף כל מס או תשלום חובה אחר המגיע ממנו בקשר לרכישה או להפקידם בידי הרשם, ומשעשה כן, יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין במחיר הנקוב בהצעה; הופקד המחיר, ישולם למציע עם גמר העסקה.
- (ג) בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים האמורים בסעיף קטן (ב) תוך המועד הקבוע באותו סעיף קטן, רואים אותו, בתום המועד האמור, כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.
- (ד) היו שני בעלי זכות קדימה או יותר, תישלח ההצעה לכולם; הסכימו כולם, או אחדים מהם, לרכוש את המקרקעין המוצעים, ינהגו כאמור בסעיף קטן (ב) לפי חלקו של כל אחד מהם בזכות הקדימה; סירב אחד מהם לרכוש, יעמוד חלקו לזכותם של השאר.
103. העברת המקרקעין
- (א) סירב בעל זכות קדימה לרכוש את המקרקעין המוצעים לו במחיר הנדרש, יהיה המציע רשאי, תוך ששה חדשים מיום הסירוב, להעבירם כרצונו, ובלבד שלא יעבירם במחיר נמוך מהמחיר שצוין בהצעה.
- (ב) העביר המציע את המקרקעין תוך תקופת ששת החדשים האמורה בסעיף קטן (א), בטלה זכות הקדימה, ואם נרשמה - תימחק; לא העבירם תוך התקופה האמורה, לא יהיה רשאי להעבירם אלא לאחר שהציעם שוב לבעל זכות הקדימה.
זכות הקדימה אינה מונעת העברת הזכות בנכס מבעליה לאדם אחר ללא תמורה כלשהי, כי זכות הקדימה אינה חלה על מתנות. זכות הקדימה עוברת יחד עם הזכות שלגביה היא חלה, כך שמקבל המתנה אינו יכול להעביר את הזכות הלאה ללא התחשבות בזכות הקדימה.[6]
ראו גם
עריכההערות שוליים
עריכה
הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.