|
== תהליך ארגון וניהול קבוצת הרכישה ==
תהליך ארגון אופייני של קבוצת רכישה כולל את השלבים הבאים:
*'''ארגון קבוצת הרכישה''' בשלב זה ראשית מאתרים את הקרקע הרצויה עליה נבנה אתנבנית קבוצת הרכישה. הגוף המארגן בודק בדיקות מקיפות של מצב הקרקע כולל זכויות [[תב"ע]] ומנהל ולאחר מכן מנהלים משא ומתן מול בעלי הקרקע לתנאי הרכישה.
*'''שלב השיווק''' בשלב זה הגוף המארגן יוצר תשתית שיווקית ופרסומית על מנת לייצר תהודה עבור מכר הדירות. הקבוצה מגבה את עצמה בבדיקה חוזרת ונשנית של התכנות הפרויקט ומכר הדירות.
*'''שלב השיווק''' בשלב זה הגוף המארגן יוצר תשתית [[שיווק|שיווקית]] ו[[פרסום|פרסומית]]. הקבוצה מגבה את עצמה בבדיקה חוזרת ונשנית של התכנות הפרויקט ומכר הדירות. בד בבד פועלים לאישור התוכניות הראשוניות ברשויותב[[רשות מקומית|רשויות המקומיות]] על מנת שלאחר השיווק נוכלניתן יהיה להתחיל עם שלב התכנון באופן שוטף. שלב זה מסתיים עם חתימת כלל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף של חברי הקבוצה.
*''' תכנוןרכישת הפרויקט וקבלת היתריםהקרקע''' בשלב זה בדרךמייצרים כללהסכם נשלחמכר [[מדידהשל (מקצוע)|מודד]]כלל לשטחחברי (תלויהקבוצה במצבמול בעלי הקרקע ). האדריכלבעלי המלווההדירות מתכנןהעתידיות אתנרשמים הפרויקט ושולח רישומיו לרשות המקומית עד לקבלתכבעלי [[ היתריהערת בניהאזהרה]] בקרקע. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה. ▼שלב זה מסתיים עם חתימת כלל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף של חברי הקבוצה.
*'''רכישתתכנון הקרקעהפרויקט וקבלת היתרים''' בשלב זה מייצריםבדרך הסכםכלל מכרנשלח של[[מדידה כלל(מקצוע)|מודד]] חברילשטח הקבוצה(תלוי מול בעליבמצב הקרקע). בעליה[[אדריכל]] מתכנן את הפרויקט ושולח הדירותרישומיו העתידיותלרשות נרשמיםהמקומית כבעליעד הערתלקבלת אזהרה[[היתר בקרקעבניה]]. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
*'''בחירת קבלן ובנק מלווה''' לאחר תכנון הפרויקט מגישים באמצעות הדיירים ובנוסף להם מספר הצעות עבור הקבלן שילווה את הפרויקט. הקבלן נבחר משיקולים שונים, שבכללותם אופי הבניה שלו, החומרים בהם הוא משתמש, מפרט הבנייה ומוניטין הקבלן. מול הצעת הקבלן נבחן תמחור הפרויקט מול דוח[[דו"ח 0אפס]] של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה יחד עם הצעת הקבלן. מארגני הקבוצה מאגדים את הבנק המלווה יחד עם הקבלן המלווה בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות וביטחונות מלאים לכלל חברי הקבוצה לליווי בנקאי.▼
ועד הקבוצה מורכב בדרך כלל משלושה חברי קבוצה דומיננטיים אשר יבחנו ויעקבו אחר פעולות הקבוצה ומארגניה.
▲*'''תכנון הפרויקט וקבלת היתרים''' בשלב זה בדרך כלל נשלח [[מדידה (מקצוע)|מודד]] לשטח (תלוי במצב הקרקע). האדריכל המלווה מתכנן את הפרויקט ושולח רישומיו לרשות המקומית עד לקבלת [[היתרי בניה]]. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
היתר בנייה (בעבר נקרא גם רישיון בניה) הוא האישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבצע עבודת בניה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין. היתר הבנייה כולל מסמך עיקרי שבו תיאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה ואליו נספח תשריט בצורת רצועת ניר ארוכה מקופלת למקטעים ברוחב אחיד של כ-20 ס"מ המכונה "גרמושקה" בשל צורת הקיפול שלו דמוית אקורדיון. שני המסמכים נחתמים בחותמת ייחודית במעמד אישורם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שבתוכה נרשם מספר ההיתר.
*'''בחירת קבלן ובנק מלווה''' לאחר תכנון הפרויקט מגישים באמצעות הדיירים ובנוסף להם מספר הצעות עבור הקבלן שילווה את הפרויקט.
▲הקבלן נבחר משיקולים שונים, שבכללותם אופי הבניה שלו, החומרים בהם הוא משתמש, מפרט הבנייה ומוניטין הקבלן. מול הצעת הקבלן נבחן תמחור הפרויקט מול דוח 0 של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה יחד עם הצעת הקבלן.
מארגני הקבוצה מאגדים את הבנק המלווה יחד עם הקבלן המלווה בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות וביטחונות מלאים לכלל חברי הקבוצה לליווי בנקאי.
*'''שלב הבניה''' בשלב זה הקבלן המלווה בונה על פי מפרט הבניה ותוכניות הבניה את הדירות של הדיירים העתידיים.
*לפני כל נקודת תשלום לקבלן עובר [[שמאי מקרקעין]] מטעם הבנק המלווה על הנעשה בפועל (מעבר לבדיקות של מנהל העבודה). רק לאחר אישור השמאי מטעם הבנק מועברים כספים מהבנק המלווה לקבלן המבצע, זאת כדי לשמור על כספי הדיירים וביטחונות הבנק. ▼
לפני כל נקודת תשלום לקבלן עובר [[שמאי מקרקעין]] מטעם הבנק המלווה על הנעשה בפועל (מעבר לבדיקות של מנהל העבודה).
▲רק לאחר אישור השמאי מטעם הבנק מועברים כספים מהבנק המלווה לקבלן המבצע, זאת כדי לשמור על כספי הדיירים וביטחונות הבנק.
== אישורי בניה נדרשים לצורך סיום הבניה ==
| 