חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963 הוא חוק שחוקק בשנת 1963 וקובע את המיסים הנוגעים לשבח ורכישה של נדל"ן. המטרה מאחורי המיסוי היא להבטיח הגינות חלוקתית ולאסוף הכנסות עבור קופת המדינה. מס שבח מקרקעין מוטל על רווחי בעל נכס הנובעים מהעלייה בערך הנכס לעומת ערכו בזמן רכישתו, ומס רכישה מוטל על רוכשי נדל"ן בעת רכישת הנכס.

חוק מיסוי מקרקעין

פרטי החוק
תאריך חקיקה	26 באוגוסט 1963
תאריך חקיקה עברי	ו' באלול ה'תשכ"ג
גוף מחוקק	הכנסת החמישית
הצעת חוק	ממשלתית
משרד ממונה	משרד האוצר
נוסח מלא	הנוסח המלא

מס שבח מקרקעין

ערך מורחב – מס שבח מקרקעין

מס שבח הוא מס המוטל על רווח הנובע מהפרשים בין ערך הנכס בזמן מכירתו לעומת ערכו בזמן רכישתו. חישוב המס מתבצע על פי נוסחא מסוימת הכוללת את העלות הראשונית של הנכס, הוצאות שיפור ותיקון שבוצעו בנכס, ועליית המדד. החוק מתיר פטורים מסוימים והנחות למוכרים, תלוי במספר גורמים כמו משך הזמן בו הנכס היה בבעלותם, והאם הנכס משמש כדיור ראשי.

מס רכישה

ערך מורחב – מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על קונה הנכס בעת רכישתו. המס מחושב כאחוז ממחיר הרכישה ויכול להשתנות בהתאם לסוג הנכס ולזהות הקונה (לדוגמה, קונה ראשון לעומת משקיע). ישנם פטורים והקלות מסוימים במס זה גם כן, במיוחד לרוכשי דירת יוקרה ראשונה, במטרה לעודד רכישת דירות ולסייע למשפחות לרכוש דירה.

שינויים חוקתיים ומדיניות

החוקים והמדיניות הנוגעים למיסוי מקרקעין בישראל נתונים לשינויים תדירים, במטרה להתאים אותם למצב השוק ולצורכי המדינה. לעיתים, השינויים נועדו להרחיב את הפטורים ולהקל על רוכשי הנכסים, ולעיתים אחרות הם נועדו להגביר את המיסים על מנת להרתיע מהשקעות ספקולטיביות ולצמצם את העליות במחירי הדירות.

השפעות וביקורות

מיסוי מקרקעין בישראל זכה לביקורת רבה מצד גורמים שונים בשוק. מצד אחד, יש הטוענים כי המיסים מגבילים את היכולת לרכוש נכסים ומעמיסים עלות כספית כבדה על רוכשים. ישנה ביקורת מהצד הדוגל בקפטליזם הטוען כי החוק מגביל את השפעותיו של השוק החופשי על מחירי הדירות. מצד שני, ישנם טענות כי המיסוי לא מספיק כדי לדכא את העליות במחירי הדירות ולהביא לשוק נדל"ן יותר הוגן ונגיש. המאבק בין הצורך להבטיח הגינות חלוקתית, לגבור על הספקולציה בשוק הנדל"ן, ולאסוף הכנסות לקופת המדינה ממשיך להיות אתגר מרכזי בניהול המיסוי על מקרקעין בישראל.

עיקרי החוק

החוק קובע את המועדים והתהליכים לתשלום מיסים בעקבות עסקאות נדל"ן, כולל תשלום תוך זמנים מסוימים לאחר קבלת הודעה על חוב מס, וכן הוראות לגביית המס, ריבית וקנסות במקרה של איחור בתשלום. החוק מאפשר גם גביית מס במכירה כפויה - מקרים בהם זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין נמכרת לא על ידי המוכר, אלא בגלל צורך לפרוע משכנתה, שעבוד אחר, או לפי פסק דין. במקרה כזה המס ישולם מתוך הסכום שהתקבל עבור הנכס תרם העברתו. וקובע עונשים על אי הגשת הצהרה או אי תשלום.

החוק מגדיר את המס כמס שבח המוטל על שבח במכירת זכות במקרקעין, ומסביר כיצד נקבע השבח כהפרש בין שווי המכירה ליתרת שווי הרכישה. החוק כולל הנחיות לחישוב מס בפעולות באיגוד מקרקעין, כולל החלת הוראות פקודת מס הכנסה על פעולות אלו. שר האוצר מוסמך לקבוע את השיעורים, פטורים, והנחיות נוספות לביצוע החוק. מס רכישה מוטל על הרוכש במכירת זכות במקרקעין ונקבע לפי שווי המכירה או סכום קבוע, בהתאם לסוג המכירה או המקרקעין.

בהמשך מוגדרות ההגדרות ותנאים לפינוי בינוי כמו מהו "יזם", "מתחם פינוי ובינוי", ו"קשיש" לצורך זה. הוא מפרט פטורים ממסים במכירות זכויות במתחמים אלו, תנאים לקבלת זכות ביחידת מגורים חלופית, וכן חובות הודעה ודיווח למנהלים. כמו כן, החוק מכיל הוראות מיוחדות למתחמים שהוכרזו על ידי הממשלה כמתחמי התחדשות עירונית ומאפשר פטורים נוספים ממס במסגרת תהליכי פינוי ובינוי.

החוק מתיר למנהל או למי שהורשה על ידו ולאנשים המוסמכים על ידי שר המשטרה סמכויות נרחבות לביצוע בדיקות, דרישת מסמכים, עדויות, כניסה לנכסים, וחקירות לצורך אכיפת הוראות החוק.

קישורים חיצוניים

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963, ספר החוקים הפתוח, באתר ויקיטקסט
• היסטוריית החקיקה של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963, במאגר החקיקה הלאומי באתר הכנסת